Cas où le vendeur renonce implicitement à la dénonciation écrite

En ce qui concerne les vices cachés, l’article 1739 du Code civil du Québec stipule ce qui suit:

L’acheteur qui constate que le bien est atteint d’un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l’acheteur a pu en soupçonner la gravité et l’étendue.

Le vendeur ne peut se prévaloir d’une dénonciation tardive de l’acheteur s’il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice.

Pourtant, dans la décision Reulet c. Deschênes, la Cour d’appel a adopté une interprétation plus large de cet article.

L’acheteur, M. Reulet, est originaire de France. Il a été embauché par l’Université de Sherbrooke pour y mener une recherche de haut niveau. D’autre part, les vendeurs, M. Deschênes et Mme Llaréguy, vivent dans l’immeuble depuis 1999 et sont en instance de divorce. Leur maison est sur le marché depuis plus d’un an.

L’acheteur, M. Reulet, alors qu’il est de passage au pays, visite l’immeuble pour la première fois à la mi-mars 2010. Les seules parties présentes lors de cette visite furent M. Reulet, sa femme et l’agent immobilier. Les vendeurs n’étaient pas présents et avaient oublié de déverrouiller la porte qui donnait accès à la piscine. Compte tenu du fait que M. Reulet devait débuter ses nouvelles fonctions dans un délai assez court, il a démontré un grand intérêt quant à l’acquisition de l’immeuble.

Dès leur retour en France, les acheteurs ont adressé une liste de questions aux vendeurs. Ces questions ont été données à l’agent immobilier et transmises aux vendeurs. Par la suite, les vendeurs ont répondu à celles-ci.

La seconde visite a eu lieu le ou vers le 26 ou 27 avril 2010. La visite a duré plus longtemps que la première et toute la famille était présente et accompagnée de l’agent immobilier ainsi que d’un entrepreneur en construction.

Avant la visite, l’agent immobilier avait poliment demandé au vendeur de lui fournir la clé donnant accès à la piscine, mais en vain. Suite à cette visite, un rapport d’inspection préachat a été effectué et un nouveau document intitulé « Modifications et avis de réalisation de conditions » a été rédigé. Ce nouveau document indiquait que les vendeurs s’engageaient, à leurs propres frais, à s’assurer que toutes les fenêtres puissent s’ouvrir et se fermer correctement, à réparer le toit et à nettoyer les gouttières.

L’acte de vente a été signé par les parties et l’acheteur, M. Reulet, a pris possession de la maison en juillet 2010. C’est avec une grande déception que les nouveaux propriétaires ont commencé à constater des problèmes critiques affectant la maison et constituant des vices cachés.

La piscine, à laquelle ils n’ont jamais eu accès était défectueuse. La toile était perforée, contrairement à ce qu’affirmaient les vendeurs dans la liste de questions envoyée après la première visite. Par ailleurs, les fenêtres ne s’ouvraient pas correctement, la gouttière n’a pas été nettoyée et les acheteurs ont constatés d’autres problèmes affectant l’immeuble.

Après avoir effectué quelques réparations d’urgence, une lettre de mise en demeure a été envoyée aux vendeurs le 15 octobre pour les informer de l’existence de vices cachés non urgent. Le 22 Octobre, une lettre du procureur de Deschênes a été envoyée et des conversations téléphoniques ont eu lieu dans le but de résoudre la situation. Tant dans la lettre du procureur que lors des appels, les vendeurs n’ont démontré aucune intention de visiter l’immeuble, de procéder à une inspection de la maison à l’aide d’un expert ni d’entreprendre les réparations nécessaires.

Le tribunal initial a conclu que les vendeurs étaient responsables de toutes les réparations concernant les vices cachés. Le vendeur a fait valoir que la dénonciation écrite des vices cachés ne lui a jamais été envoyée et qu’il ne devrait pas être tenu responsable des vices.

La Cour d’appel a confirmé à l’unanimité le jugement de première instance. Les juges de la Cour d’appel ont convenu que le préavis requis concernant les réparations urgentes n’avait jamais été donné. Cependant, l’absence de dénonciation n’était pas un obstacle puisque les appelants/vendeurs avaient clairement indiqué qu’ils n’avaient aucunement l’intention de faire quoi que ce soit relativement aux vices allégués.

En conclusion, le simple fait de ne rien faire afin de remédier au préjudice subi par les acheteurs en raison de la présence d’un vice caché, que la réparation soit urgente ou non, et d’aviser les vendeurs que rien ne sera entrepris constitue une renonciation implicite à la dénonciation écrite.

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Le processus présenté ci-dessus ne constitue qu’un outil de référence et ne comporte aucune garantie relative à votre dossier. Nous vous recommandons fortement de recourir aux conseils juridiques d’un avocat, membre en règle du Barreau du Québec. Les particularités propres à chaque cas d’espèce doivent faire l’objet d’une analyse exhaustive puisque le processus peut s’avérer complexe et techniquement difficile.