LOCATEURS COMMERCIAUX
DEMANDE
Si vous êtes un Locateur/Propriétaire et que votre Locataire contrevient aux dispositions de votre bail, voici la procédure à suivre :
PREMIÈRE ÉTAPE : LETTRE DE MISE EN DEMEURE
Avant d’intenter une action en justice devant un tribunal, La première étape consiste à envoyer une mise en demeure aussitôt que possible pour rappeler à la partie adverse qu’elle est en défaut de remplir ses obligations et qu’elle doit y remédier. À défaut de remédier au problème, celle-ci s’exposera à des poursuites judiciaires et un jugement pourrait être rendu contre elle.
DEUXIÈME ÉTAPE : PROCÉDURES JUDICIAIRES
Si le locataire ne remédie pas au défaut, vous devrez entamer des procédures judiciaires dans les plus brefs délais. Il est crucial d’entamer les procédures en bonne et due forme, ce qui comprend les possibilités suivantes :
1) Demande introductive d’instance et avis d’assignation
a) Demande introductive d’instance
Vous pouvez poursuivre le locataire par voie de demande introductive d’instance pour les raisons suivantes :
- Non-paiement de loyer;
- Violation des clauses contractuelles du bail;
- Manquement aux réparations du locataire;
- Nuisance au locataire adjacent;
b) Avis d’assignation
Il est très important de joindre à votre demande introductive d’instance un avis d’assignation. Cet avis notifie non seulement le défendeur que le demandeur a déposé une demande introductive d’instance à la Cour, mais aussi son obligation d’y répondre dans les 15 jours, ainsi que son devoir de coopérer avec la partie demanderesse dans le déroulement de l’instance.
Cet avis informe aussi le défendeur de sa possibilité de renvoyer la demande introductive d’instance au tribunal territorialement compétent, et ce, en adressant sa demande au greffier spécial du district concerné et en notifiant les parties ainsi que le greffe du tribunal qui est déjà saisi du dossier.
Enfin, si le demandeur possède la capacité pour agir relatif aux règles de recouvrement des petites créances, l’avis informe le défendeur qu’il peut communiquer avec le greffe du tribunal pour transférer la demande devant la division des petites créances (l’organisation doit compter moins de 10 employés).
c) Réponse à l’avis
Il faut répondre à cette demande par écrit, personnellement ou par avocat, au palais de justice du district concerné. La réponse doit se faire dans les 15 jours de la signification de la présente demande introductive d’instance ou, si vous n’avez pas de domicile, ni de résidence, ni d’établissement au Québec, dans les 30 jours de celle-ci. Cette réponse devra être notifiée au demandeur en question ou, s’il est représenté, à son avocat.
Contenu de la réponse
Dans votre réponse, vous devez indiquer votre réponse, soit de :
- Convenir du règlement de l’affaire;
- Proposer une médiation pour résoudre le différend;
- Contester cette demande et, tel que requis par la loi, établir, en coopération avec le demandeur, le protocole de l’instance;
- Proposer la tenue d’une conférence de règlement à l’amiable.
Cette réponse doit mentionner vos coordonnées et, si vous êtes représenté par avocat, le nom de celui-ci ainsi que ses coordonnées.
d) Protocole de l’instance
i) Le protocole de l’instance doit être déposé au greffe du tribunal concerné dans les 45 jours de la signification du présent avis. En matière familiale ou si vous n’avez pas de domicile, ni de résidence, ni d’établissement au Québec, le délai est de trois mois suivant cette signification.
ii) Dans les 20 jours suivant le protocole, le tribunal peut vous contacter afin de convoquer une conférence de gestion pour assurer le bon déroulement de l’instance. À défaut, le protocole est présumé accepté
e) Défaut de répondre
Ne pas répondre dans le délai prévu, soit 15 jours ou 30 jours selon le cas, peut entrainer un jugement par défaut contre vous, et ce, sans autre avis. Vous pourriez aussi être tenu au paiement des frais de justice.
2) Ordonnance de sauvegarde
Afin de sauvegarder vos droits, une ordonnance de sauvegarde est un recours préventif, qui peut être joint à la demande introductive d’instance, ordonné par la Cour visant à protéger les droits du Locateur dans l’éventualité où :
a) le locataire est en défaut du bail ;
b) le locataire doit des arrérages de loyer;
En matière d’ordonnance de sauvegarde, un délai peut exceptionnellement être réduit en cas d’urgence.
Remboursements des frais d’avocats
Il est aussi possible pour le locateur d’ajouter une clause de remboursement au contrat de bail, statuant que dans l’éventualité où le locateur aurait besoin de recourir aux services d’un avocat et/ou engager une procédure légal suite défaut d’une obligation du locataire, le locateur peut récupérer du locataire un montant raisonnable des frais d’avocats ainsi que des frais de justice, et ce, par le biais d’une ordonnance de sauvegarde ou d’une procédure légale.
Abandon du Locataire :
Veuillez noter qu’en toutes circonstances, le Locateur doit minimiser ses dommages et tenter de relouer la propriété en question.
Si, en tant que Propriétaire-locateur, vous ne parvenez pas à relouer les lieux, vous pouvez réclamer, en tant que dommages-intérêts liquidés, le montant équivalant à six (6) mois de loyer en vertu de la jurisprudence et jusqu’à douze (12) mois de loyer à titre de dommages liquidés s’il y a une clause dans le bail à cet effet. Meilleures seront vos chances de recevoir cette indemnité de dommages dans un jugement s’il y a une clause à cet effet dans le bail.
TROISIÈME ÉTAPE : LE JUGEMENT
Le délai pour obtenir un jugement par défaut peut varier de 60 à 120 jours selon l’urgence de la situation et selon le volume de dossiers à la Cour. Il est possible d’écrire une lettre au greffier du tribunal pour demander un jugement accéléré.
QUATRIÈME ÉTAPE : EXÉCUTION DU JUGEMENT
Une fois le jugement rendu :
i) Vous devez attendre un délai supplémentaire de 30 jours afin de vous assurer que la cause ne soit pas portée en appel.
ii) En cas de défaut de paiement, vous pouvez saisir :
- les comptes bancaires;
- le salaire des mains de l’employeur;
- les biens meubles ou immeubles (si le jugement dépasse 10 000,00$);
- Exécuter un bref d’expulsion;
Ceci constitue une liste non exhaustive des solutions pour exécuter le jugement.
*Nous vous prions de consulter le lien suivant pour des étapes d’un contentieux judiciaire plus amplement détaillées : DEMANDE
DÉFENSE
Si vous êtes un locateur et que vous recevez signification d’une requête introductive d’instance, voici la procédure à suivre :
PREMIÈRE ÉTAPE : CONSULTER UN AVOCAT
Nous vous suggérons fortement de consulter un avocat pour vous représenter dès la réception de la demande introductive d’instance.
Il faut répondre à cette demande par écrit, personnellement ou par avocat, au palais de justice du district concerné. La réponse doit se faire dans les 15 jours de la signification de la présente demande introductive d’instance.
Ne pas répondre dans le délai prévu, soit 15 jours, peut entrainer un jugement par défaut contre vous, et ce, sans autre avis.
Voici une liste non-exhaustive de raisons pouvant expliquer l’origine de la demande introductive d’instance :
- Réparation de la toiture;
- Problème de moisissure;
- Infiltration d’eau;
- Réparation de dégâts d’eau;
- Dispute avec le locataire concernant le bail;
Si vous recherchez un cabinet d’avocat qui propose des honoraires raisonnables, un traitement rapide et efficace de vos dossiers et un suivi personnalisé et efficace, n’hésitez pas à communiquer avec Schneider Avocats au (514) 439-1322 ext. 112 ou par courriel à l’adresse : info@schneiderlegal.com
Le processus présenté ci-dessus ne constitue qu’un outil de référence et ne comporte aucune garantie relative à votre dossier. Nous vous recommandons fortement de recourir aux conseils juridiques d’un avocat, membre en règle du Barreau du Québec. Les particularités propres à chaque cas d’espèce doivent faire l’objet d’une analyse exhaustive puisque le processus peut s’avérer complexe et techniquement difficile.
