OBLIGATIONS DE L'ACHETEUR
Si vous cherchez à acheter un bien immeuble, il est de votre devoir en tant qu’acheteur prudent et diligent de s’assurer que la propriété est exempte de vices de qualité et de vices du droit de propriété. Les inspections préachats sont essentielles pour éviter d’acheter une propriété affectée par un vice, et d’éventuels problèmes juridiques. La négligence du devoir de diligence limitera le recours d’un acheteur lorsqu’il s’agit de faire appliquer les garanties légales énoncées dans le Code civil du Québec.[1]
En découvrant un vice, l’acheteur est également obligé de le dénoncer dans un délai raisonnable au vendeur pour lui donner l’occasion d’examiner le vice et tenter de le remédier.
L’acheteur pourrait avoir le droit de demander la résolution du contrat, ou de chercher une réduction de prix s’il invoque avec succès une garantie légale contre le vendeur.
L’acheteur prudent et diligent
L’acheteur prudent et diligent est une norme objective qui ne nécessite pas la rétention du service d’un expert pour compléter l’inspection préachat. Cependant, il est fortement recommandé de déléguer la tâche à un expert ayant de l’expérience en inspection immobilière. Il faut noter que l’inspection requise est visuelle et ne nécessite pas d’analyse spéciale.
Embauche d’un inspecteur préachat Il est essentiel qu’un acheteur procède à une inspection visuelle et complète de la propriété avant l’achat, pour s’assurer que la propriété est exempte de vices cachés. En découvrant des signes de vices potentiels, un acheteur devra souvent retenir les services d’un expert afin de déterminer si la propriété est affectée d’un vice. L’omission d’explorer les signes de vices potentiels limitera le recours de l’acheteur lorsqu’il s’agit de faire appliquer les garanties légales de qualité et du droit de propriété.[2] Par conséquent, un vice caché peut être considéré comme «apparent» si un acheteur prudent et diligent aurait pu le découvrir à travers une inspection visuelle et complète de la propriété.[3] Les tribunaux examineront également l’expérience et le statut professionnel d’un acheteur pour déterminer si la personne qui cherche à faire appliquer les garanties légales est un acheteur professionnel. Une telle détermination augmentera les attentes du devoir de diligence de l’acheteur. Si votre nouvelle propriété a été vendue avec un vice caché, contactez un avocat qui se spécialise en droit immobilier pour faire valoir vos droits.
TABLEAU CONCERNANT LES OBLIGATIONS DE L’ACHETEUR ET DU VENDEUR[4]
[1] St-Louis c. Morin, 2006 QCCA 1643; Lapierre c. Lahaie, 2007 QCCS 405.
[2] Ibid.
[3] Cloutier c. Létourneau, (C.A 1992-11-25); Gélinas c. Beaumier (C.A 1989-11-14).
[4] Viens, Isabelle, La Prudence et la diligence de l’acheteur en matière de vices cachés : un concept a définitions multiples, dans Droit Immobilier – Deuxième colloque, Vol. 15, Cowansville, Éditions Yvons Blais, 2012, p.43.
[5] Lahaie c. Lapierrière, 2009 QCCA 1285, à para 49.
[6] Note au lecteur: Le recours de l’acheteur dans un tel cas pourra être dirigé contre l’inspecteur préachat qui aura manqué à ses obligations prescrites par les règles de l’art. Ce recours pourra être joint à celui contre le vendeur si ce dernier a fait usage de fausses représentations ou de manœuvres dolosives ayant pour effet de rendre le vice juridiquement caché.
Si vous recherchez un cabinet d’avocat qui propose des honoraires raisonnables, un traitement rapide et efficace de vos dossiers et un suivi personnalisé et efficace, n’hésitez pas à communiquer avec Schneider Avocats au (514) 439-1322 ext. 112 ou par courriel à l’adresse : info@schneiderlegal.com
Le processus présenté ci-dessus ne constitue qu’un outil de référence et ne comporte aucune garantie relative à votre dossier. Nous vous recommandons fortement de recourir aux conseils juridiques d’un avocat, membre en règle du Barreau du Québec. Les particularités propres à chaque cas d’espèce doivent faire l’objet d’une analyse exhaustive puisque le processus peut s’avérer complexe et techniquement difficile.
