LA DESTINATION DE L'IMMEUBLE

La destination de l’immeuble est un concept important car il constitue une restriction majeure aux intérêts du copropriétaire vis-à-vis l’immeuble, tout en assurant leur protection.[1] La destination se concentre sur la qualité et le caractère de l’immeuble en lui attribuant une «personnalité»[2] basée sur des éléments objectifs, subjectifs et collectifs.[3]La destination de l’immeuble est donc la somme de nombreux facteurs qui contribuent à sa propre définition.

A) Les éléments objectifs: L’emplacement géographique, l’environnement, le matériel utilisé, l’aménagement du terrain et le degré de luxe;

B) Les éléments subjectifs: Les considérations qui motivent un acheteur à acheter, les conditions auxquelles un acheteur a acheté sa portion de l’immeuble; et

C) Les éléments collectifs: Les intérêts généraux de tous les copropriétaires et si ses intérêts sont représentés et préservés.

La fonction de la destination de l’immeuble est double, en lequel :[4]

1) La déclaration de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires, sauf celles qui sont justifiées par la destination de l’immeuble, ses caractères ou sa situation; et[5]

2) Chaque copropriétaire doit exercer ses droits de jouissance à la condition de respecter le règlement de l’immeuble, et de ne porter atteinte ni aux droits des autre copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.[6]

Par conséquent, la destination de l’immeuble est un point de référence auquel les copropriétaires ne sont pas autorisés à déplacer, à moins qu’un copropriétaire avance une proposition a l’assemblé des copropriétaires conformément au mécanisme de modification prévu par la loi en vertu de l’article 1098 C.C.Q.

La destination de l’immeuble est un concept pertinent lorsqu’il s’agit:[7]

– D’animal de compagnie ;

– De location d’unité privative (location, Airbnb) ;

– D’activité dans une unité privative ;

– De revêtement de sol et d’insonorisation;

– De place de stationnement; et

– D’autres dispositions et arrangements privatifs.

Chaque fois que vous cherchez à exercer un de vos droits ou que vous souhaitez modifier la déclaration de copropriété, il est crucial de déterminer si un tel exercice de droit aurait une incidence sur la destination de l’immeuble.

[1] Christine Gagnon, La Copropriété Divise (Montréal: Edition Yvon Blais, 2015) à p. 112.

[2] Ibid à p. 113.

[3] Wilson c. Syndicat des copropriétaires du Condominium Le Champlain 1996 QCCS 4562.

[4] Christine Gagnon, La Copropriété Divise (Montréal: Edition Yvon Blais, 2015) à p. 113.

[5] C.C.Q. Art. 1056.

[6] C.C.Q. Art. 1063.

[7] Christine Gagnon, La Copropriété Divise (Montréal: Edition Yvon Blais, 2015) à p.120.

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Le processus présenté ci-dessus ne constitue qu’un outil de référence et ne comporte aucune garantie relative à votre dossier. Nous vous recommandons fortement de recourir aux conseils juridiques d’un avocat, membre en règle du Barreau du Québec. Les particularités propres à chaque cas d’espèce doivent faire l’objet d’une analyse exhaustive puisque le processus peut s’avérer complexe et techniquement difficile.

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