OBLIGATIONS DU VENDEUR
OBLIGATIONS DU VENDEUR
Le comportement du vendeur antérieur à la vente est un facteur important à prendre en considération pour déterminer si un vice peut être considéré comme «vice caché» aux fins de la garantie légale de qualité énoncée dans le Code Civil du Québec.
Une omission d’aviser l’acheteur d’informations pertinentes engagera la responsabilité du vendeur. Dans de telles circonstances, le vendeur sera empêché de faire valoir le manque de diligence et de prudence de l’acheteur en tant que moyen de défense contre une réclamation en vice caché.
Le vendeur est assujetti à une obligation de bonne foi, ce qui l’empêche d’induire l’acheteur en erreur en dissimulant de l’information, ou en faisant de fausses déclarations. La tendance jurisprudentielle indique que les tribunaux tiennent les vices «apparents» comme étant «cachés» lorsque le vendeur enfreint son devoir de bonne foi par le biais de son comportement.[1]
Par conséquent, le vendeur est assujetti à une obligation de transparence lors de la négociation. Le défaut de ceci influencera l’étendue de sa responsabilité lors d’une action en vice caché.
Vice apparent
Un vice sera considéré comme «apparent» s’il aurait été possible de révéler son existence à travers une inspection visuelle, prudente, et diligente de la propriété par un acheteur ou un inspecteur préachat.[2]
Le comportement du vendeur et son degré de transparence offert influencera la détermination juridique du vice comme étant «caché» ou «apparent». Un vice apparent associé à des informations fausses ou trompeuses le transformera en vice caché.
La réticence à divulguer de l’information et les fausses déclarations par le vendeur peuvent également être considérés comme étant des comportements dolosifs, viciant ainsi le consentement de l’acheteur et conséquemment lui donner le droit de demander la nullité du contrat en plus de dommages-intérêts.
Si votre nouvelle propriété a été vendue avec un vice caché, contactez un avocat qui se spécialise en droit immobilier pour faire valoir vos droits.
TABLEAU CONCERNANT LES OBLIGATIONS DE L’ACHETEUR ET DU VENDEUR[3]
[1] Placement Jacpar c. Benzakour, (C.A 1989-09-20).
[2] Lahaie c. Laperrière, 2009 QCCA 1285, à para 40.
[3] Viens, Isabelle, La Prudence et la diligence de l’acheteur en matière de vices cachés : un concept a définitions multiples, dans Droit Immobilier – Deuxième colloque, Vol. 15, Cowansville, Éditions Yvons Blais, 2012, p.43.
[4] Lahaie c. Lapierrière, 2009 QCCA 1285, à para 49.
[5] Note au lecteur: Le recours de l’acheteur dans un tel cas pourra être dirigé contre l’inspecteur préachat qui aura manqué à ses obligations prescrites par les règles de l’art. Ce recours pourra être joint à celui contre le vendeur si ce dernier a fait usage de fausses représentations ou de manœuvres dolosives ayant pour effet de rendre le vice juridiquement caché.
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Le processus présenté ci-dessus ne constitue qu’un outil de référence et ne comporte aucune garantie relative à votre dossier. Nous vous recommandons fortement de recourir aux conseils juridiques d’un avocat, membre en règle du Barreau du Québec. Les particularités propres à chaque cas d’espèce doivent faire l’objet d’une analyse exhaustive puisque le processus peut s’avérer complexe et techniquement difficile.
