LA MODIFICATION TACITE DE LA DÉCLARATION DE COPROPRIÉTÉ

Le Code Civil du Québec propose différents mécanismes pour modifier la déclaration de copropriété (ci-après la «Déclaration») en fonction de la nature de la modification proposée. Dans la plupart des cas, les décisions sont adoptées par le Syndicat à l’assemblée des copropriétaires.

Toutefois, le caractère contractuel de la Déclaration permet la possibilité de modification tacite si les règles de formation contractuelle ont été respectées.[1] Le consentement des copropriétaires est nécessaire pour modifier la Déclaration, mais cela peut être imputé de la conduite, le silence ou l’omission des copropriétaires.[2]

Dans une décision de la Cour supérieure du Québec en 2007,[3] un demandeur a déposé une plainte devant le tribunal selon laquelle son voisin d’étage avait remplacé son revêtement de sol avec des panneaux de bois, ce qui a entraîné une diminution de l’insonorisation. L’installation de nouveau revêtement en bois était en contravention directe de la Déclaration.

Généralement, un demandeur aurait des droits à faire valoir contre le copropriétaire en violation de la Déclaration et pourrait intenter un recours judiciaire.

Cependant, dans l’affaire susmentionnée, plus de 70% des copropriétaires avaient déjà remplacé leur revêtement de sol en violation directe de la Déclaration. Le tribunal a déduit de la conduite de la majorité des copropriétaires qu’ils avaient consenti à une modification tacite de leur Déclaration permettant l’installation de panneaux de bois. La ratification d’un acte interdit par le syndicat des copropriétaires peut aussi être interprétée comme une renonciation tacite à l’interdiction.[4]

[1] Lemelin c. Labrousse, 2007 QCCS 5128 à para 29.

[2] Ibid à para 32.

[3] Ibid.

[4] Ibid à para 33.

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Le processus présenté ci-dessus ne constitue qu’un outil de référence et ne comporte aucune garantie relative à votre dossier. Nous vous recommandons fortement de recourir aux conseils juridiques d’un avocat, membre en règle du Barreau du Québec. Les particularités propres à chaque cas d’espèce doivent faire l’objet d’une analyse exhaustive puisque le processus peut s’avérer complexe et techniquement difficile.