SANCTIONS JUDICIAIRES

Un manquement à se conformer à la déclaration de copropriété ou au règlement de l’immeuble pourrait entraîner des sanctions judiciaires. Les sanctions disponibles comprennent:

• Une injonction: un tribunal peut ordonner à un défendeur de cesser l’action contestée ou exiger l’exécution spécifique d’une obligation.[1]
• Des dommages: les dommages-intérêts sont disponibles pour compenser ou réparer un préjudice subi par le demandeur qui résulte des actions ou omissions du défendeur.[2] Les dommages peuvent être ancrés dans des obligations extracontractuelles ou contractuelles.
• Une ordonnance de vendre une unité.[3]
• L’inscription d’une hypothèque légale

La déclaration de copropriété peut aussi contenir des clauses de pénalités en cas de manquement à une obligation. [4]  La clause pénale est un montant prédéterminé souvent stipulée dans la déclaration de copropriété qui permet le syndicat des copropriétaires de récupérer des dommages sans avoir à recourir à la discrétion des tribunaux. Si la pénalité est raisonnable, un copropriétaire fautif peut être condamné à payer la pénalité prévue.

Il convient également de noter que la «théorie des mains propres» s’applique lorsque l’on dépose une plainte sur une base contractuelle devant le tribunal. Cette doctrine signifie que le demandeur doit venir devant les tribunaux avec les « mains propres » ou qu’il n’a rien à se reprocher à l’égard de la déclaration de copropriété. Par exemple, quelqu’un qui possède un animal de compagnie en violation de la déclaration de copropriété ne peut exiger une injonction de la cour contre son voisin qui possède également un animal de compagnie.[5]

Il est également important de déposer une plainte formelle dans le délai de prescription de trois (3) ans.[6] Un défaut de faire cela équivaudrait à une renonciation tacite à l’exercice de son droit et, dans certaines circonstances, il pourrait s’agir d’une validation tacite d’une clause attaquée.[7]

[1] C.C.Q. Art. 1080; Art. 1590.

[2] C.C.Q. Art. 1458; Art. 1479; Art. 1607; Art. 1613.

[3] C.C.Q. Art. 1080.

[4] C.C.Q. Art. 1622.

[5] Rehmat c. Montazami, 2013 QCCS 1745 à para 59.

[6] C.C.Q. Art. 2925.

[7] Lemelin c. Labrousse, 2007 QCCS 5128 à para 33.

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Le processus présenté ci-dessus ne constitue qu’un outil de référence et ne comporte aucune garantie relative à votre dossier. Nous vous recommandons fortement de recourir aux conseils juridiques d’un avocat, membre en règle du Barreau du Québec. Les particularités propres à chaque cas d’espèce doivent faire l’objet d’une analyse exhaustive puisque le processus peut s’avérer complexe et techniquement difficile.