Solutions et procédures judiciaires pour un propriétaire
Il est important de rappeler que la première étape recommandée avant d’entamer une procédure judiciaire est toujours de consulter un avocat. Un avocat pourra vous guider dans vos nombreuses options de recours et procédures. En outre, un avocat peut vous aider à rédiger une lettre de mise en demeure, une condition préalable à l’introduction de toute procédure judiciaire à la Régie du logement.
Il convient également de noter que la relation locateur-locataire en est une de réciprocité. En d’autres termes, vos droits en tant que locateur correspondront aux obligations du locataire et vice-versa. Par conséquent, il est recommandé de visiter nos 2 pages concernant les droits et obligations du locataire et les droits et obligations du locateur pour apprécier la nature et l’étendue de la relation locateur-locataire.
Un avocat sera en mesure de vous aider à exercer vos droits concernant, mais sans s’y limiter:
- L’exécution forcée en nature d’une obligation;
- La résiliation d’un bail;
- Les dommages-intérêts de nature morale, matériel, et/ou punitifs; et
- La reprise du logement.
- L’exécution en nature d’une obligation
La Régie du logement peut ordonner à un locataire de remplir ses obligations au lieu d’exiger la résiliation du bail. Un tel jugement est obligatoire, s’il est accordé, et le locataire doit le respecter. A défaut, la résiliation sera accordée par la Régie du logement sur demande du locateur.
- Résiliation d’un bail
Les locateurs ne peuvent pas décider de résilier un bail unilatéralement. Ils sont partis à un contrat qui se termine à la date indiquée dans le bail. Toutefois, un locateur peut présenter une demande à la Régie du logement et demander qu’un bail soit résilié si le locataire ne respecte pas ses obligations, et qu’un tel manquement cause au locateur un préjudice grave, comme la perte de la jouissance paisible des autres locataires.
Cependant, un tel recours est à la discrétion de la Régie du logement : Elle peut décider d’ordonner l’exécution en nature de l’obligation du locataire au lieu d’accorder la résiliation du bail.
Voici deux exemples de comportement qui peuvent justifier la résiliation d’un bail :
- Le refus continu et répétitif du locataire de permettre l’accès à son logement afin d’effectuer un travail d’extermination ou autre réparations importantes ou urgentes ;
- Le retard constant dans le paiement du loyer;
- Le manquement continue aux obligations du bail, tel que l’interdiction au sous-louage de type Airbnb; et
- N’importe quel autre manquement aux obligations du bail qui causent un préjudice sérieux au locateur.
Veuillez prendre note que si la violation du bail par le locataire cesse d’exister au moment de l’audience, le juge peut substituer un recours demandant la résiliation d’un bail avec une ordonnance forçant l’exécution en nature des obligations du locataire en vertu de l’article 1973 du le Code civil du Québec.
Si un locataire enfreint une ordonnance accordée en vertu de l’article 1973 du Code civil du Québec, le locateur peut par la suite exiger la résiliation du bail.
3. Dommages-intérêts de nature morale, matériel et/ou punitifs
Le locateur peut demander à la Régie du logement d’ordonner au locataire de payer des dommages-intérêts, de nature morale, matériel et/ou punitive, en plus de tout autre recours applicable, s’il peut établir une violation des obligations du locataire, un préjudice subi et un lien de causalité. Le préjudice subi doit être la conséquence directe et immédiate de l’acte répréhensible du locataire.
Si un locataire cause des dommages à son logement, assurez-vous de prendre des photos dès que vous en prenez connaissance, en plus de conserver les estimations ou les factures relatives aux travaux correctifs requis.
Le locateur peut également demander des dommages moraux pour préjudice psychologique subi, sauf si le locateur est une corporation, qui est la conséquence directe et immédiate de l’acte répréhensible du locataire.
Cependant, la Régie du logement n’a pas compétence pour accorder des dommages-intérêts pour des questions liées au harcèlement d’une locataire envers le locateur, car cela concerne la relation extracontractuelle entre le locataire et le locateur.
4. Procéder à la reprise des lieux loués
Le locateur peut reprendre possession du logement pour que ce dernier soit occupé par lui-même, ses parents, enfants et/ou toute personnes dont il est le principal soutien, moyennant un préavis de six mois avant la fin d’un bail d’un an.
Le locataire aura un mois pour répondre. Si le locataire ne répond pas dans ce délai ou refuse de permettre au locateur de reprendre le logement, le locateur peut demander à la Régie du logement de résoudre le différend.
La Régie du logement peut également imposer des conditions sur la reprise du logement, telles que le paiement d’une indemnité équivalente aux frais de déménagement du locataire.
La Régie du logement déterminera alors si le locateur a exercé son droit de reprise de bonne ou de mauvaise foi.
Gardez à l’esprit que le locateur doit démontrer son intention d’utiliser le logement comme résidence principale pour lui-même ou pour ses proches. De plus, il ne peut pas non plus se prévaloir de son droit de reprendre possession du logement s’il possède un autre logement dans le même immeuble, ou un autre logement semblable qui est vacant ou disponible à la location à un prix équivalent, dans le même quartier.
Dans l’éventualité où la reprise de possession est effectuée de mauvaise foi, il est toujours possible pour un locataire de poursuivre le locateur et de contester ses actions. Ce sera alors la Régie du logement qui jugera du bien-fondé de la reprise de possession selon les circonstances.
Si vous recherchez un cabinet d’avocat qui propose des honoraires raisonnables, un traitement rapide et efficace de vos dossiers et un suivi personnalisé et efficace, n’hésitez pas à communiquer avec Schneider Avocats au (514) 439-1322 ext. 112 ou par courriel à l’adresse : info@schneiderlegal.com
Le processus présenté ci-dessus ne constitue qu’un outil de référence et ne comporte aucune garantie relative à votre dossier. Nous vous recommandons fortement de recourir aux conseils juridiques d’un avocat, membre en règle du Barreau du Québec. Les particularités propres à chaque cas d’espèce doivent faire l’objet d’une analyse exhaustive puisque le processus peut s’avérer complexe et techniquement difficile.
