L’ÉTÉ AMÈNE LA CONSTRUCTION
Tout le monde peut pousser un soupir de soulagement : l’hiver long et ardu que les Montréalais ont subi est enfin arrivé à sa fin. Qu’est-ce que cela signifie? L’été est à nos portes! Et dans le domaine juridique, plus nous nous rapprochons de l’été, plus les chantiers de construction se multiplient et, hélas, les litiges de construction aussi.
Oui, le domaine de la construction touchera chacun d’entre nous un jour ou l’autre. Si vous désirez construire une maison, si vous désirez installer une piscine dans votre cour ou bien effectuer des rénovations à votre résidence, vous serez tenus de faire face à des travaux de construction dans un avenir très rapproché. Les conflits sont également fréquents pour les entrepreneurs généraux qui effectuent des travaux de rénovation, de construction de résidences, de pose de piscines, etc. En raison de l’exposition quotidienne des gens au domaine de la construction, le but de cet article sera non seulement de définir les droits et obligations des prestataires de services de construction ou de rénovation, mais aussi de définir ceux des entrepreneurs généraux responsables de la production des travaux de rénovation.
Qu’est-ce qu’un entrepreneur général exactement?
Un entrepreneur général est habituellement la personne qui gère ou supervise les travaux de construction et qui traite habituellement des contrats avec le propriétaire de la résidence.
L’entrepreneur général a l’obligation d’effectuer la rénovation ou la construction stipulée à l’intérieur du contrat le liant avec le propriétaire de la résidence. Par exemple, si un entrepreneur général s’engage à rénover la cuisine de M. X et estime que cela coûtera $ 15 000, l’entrepreneur général aura l’obligation d’effectuer les travaux de rénovation en échange de la somme estimée au départ à 15 000 $. Cela semble assez logique, non? Mais qu’arrive-t-il lorsque l’entrepreneur général sous- estime son évaluation de départ et que les travaux de rénovation coutent en réalité 25 000$? Étant donné que cette somme d’argent n’a jamais été acceptée par aucune des parties lors de la signature du contrat, il en découle évidemment un risque de conflit.
Le Code civil du Québec présente les différents types de contrats de travail et de service. Trois possibilités différentes existent:
- Contrat sur la base d’une estimation
Le premier type de contrat de travail est estimé par l’entrepreneur général au moment de l’entente. Si, pour une raison quelconque, il y a dépassement de coût en comparaison à l’estimation initiale, cette augmentation doit être justifiée. Cela signifie que dans l’éventualité où un entrepreneur général vous facture pour un coût dépassant l’estimation, cette augmentation doit être justifiée et l’entrepreneur général doit prouver que ces dépenses supplémentaires étaient imprévisibles au moment où l’estimation a été donnée. En tant que client, vous ne serez tenu responsable de payer que les services ou travaux qui était imprévus et inattendus par l’entrepreneur général.
Dans cette situation, la bonne foi et le caractère raisonnable de l’entrepreneur général sont essentiels. Vous ne serez pas tenu responsable des frais que l’entrepreneur général connaissait, mais qu’il a ignorés au moment de l’estimation; non plus pour les dépenses que l’entrepreneur général ne connaissait pas, mais qu’il aurait dû prévoir. L’ignorance d’un entrepreneur général au moment de l’estimation n’est pas une défense valable.
Par exemple, un entrepreneur général pourrait être en mesure de facturer à un client un montant supérieur à l’estimation prévue pour des travaux de rénovation, si cette augmentation est due à la modification des préférences d’un client liée aux tuiles qu’il voulait dans la salle de bain, en supposant que ce nouveau modèle à carreaux est plus coûteux et plus difficile à installer. Étant donné que ce changement était impossible à prévoir pour l’entrepreneur général et qu’il a eu pour effet d’augmenter les dépenses, cet excédent serait déboursé par le client.
- le taux horaire et l’avancement des travaux
Certains types de contrats de travail sont rémunérés selon une base horaire. Ainsi, un entrepreneur général peut donner son taux horaire pour les travaux requis et le coût total des travaux de rénovation sera évidemment fonction de la quantité d’heures travaillées. L’entrepreneur général est obligé, à la demande de son client, de le garder informé de l’avancement des travaux et du nombre d’heures facturées jusqu’à présent.
- Contrat à prix fixe
Enfin, d’autres contrats de travail sont régis par un prix fixe convenu par les deux parties. Dans cette situation, les deux parties conviennent d’un certain montant, à la signature du contrat, pour la réalisation des travaux de rénovation. Par conséquent, l’entrepreneur général ne peut facturer à son client plus que la somme convenue. À son tour, le client ne peut pas payer moins que la somme convenue, même si le travail a requis moins d’effort ou s’est avéré moins coûteux que ce que les parties prévoyaient.
Par conséquent, après avoir examiné les trois types de problèmes, que pouvons-nous dire à propos de la situation de M. X ? Si le coût des travaux a été estimé à 15 000 $ et que le supplément de 10 $, 000 facturé par l’entrepreneur général se trouve justifié et imprévu, M. X devra payer les frais supplémentaires. En revanche, Si la somme de 15 000 $ estimée au départ par l’entrepreneur général était inexacte, car il aurait dû savoir que le travail coûterait davantage, M. X ne peut pas être tenu responsable des coûts supplémentaires.
Si M. X et l’entrepreneur général ont conclu un contrat pour des travaux de rénovation selon un taux horaire donné, que l’entrepreneur général l’a tenu informé des dépenses et travaux aux différentes étapes du processus et qu’à chaque occasion, M. X a donné son accord à la poursuite des tâches, M. X sera tenu responsable de tous les coûts.
En outre, si M. X et l’entrepreneur général ont conclu un contrat avec comme objet, un prix déterminé de 15 000 $, l’entrepreneur général ne peut facturer M. X pour une somme supplémentaire.
Maintenant, que peut faire un entrepreneur général si l’un de ses clients refuse de lui verser la somme d’argent due ? Face à cette situation, la première chose qu’un entrepreneur général doit faire est appeler un avocat spécialisé en droit immobilier. À ce stade, un avocat recommandera probablement l’enregistrement d’une hypothèque légale de la construction contre l’immeuble où les travaux ont été effectués.
L’hypothèque légale de la construction est un outil juridique qui empêche le propriétaire de vendre l’immeuble en question sans d’abord payer l’entrepreneur général, à qui il devait une somme d’argent. L’hypothèque légale de la construction est l’outil d’un entrepreneur général lui assurant le mieux de recevoir la somme d’argent qui lui est due pour les travaux qu’il a exécutés. Une hypothèque légale de la construction doit être utilisée dans un délai de 30 jours à compter de la fin des travaux de rénovation. Il est important de noter qu’il n’y a qu’une seule « fin des travaux ». Une suspension de quelques mois suivie d’une reprise des travaux ne constitue pas une « fin des travaux » au sens du Code Civil du Québec. C’est pourquoi il est primordial que les entrepreneurs généraux contactent un avocat dès qu’un client refuse de payer les travaux de rénovation qui ont été effectués.
Si une hypothèque légale de la construction est inscrite sur votre immeuble par un entrepreneur général et que vous croyez ne pas lui devoir d’argent, que devez-vous faire?
Encore une fois, la première étape est de contacter immédiatement un avocat spécialisé en droit immobilier. Celui-ci sera en mesure de vous aider à préserver vos droits et à identifier les procédures légales à entreprendre. Celle-ci peut être, dans le cas présent, la rédaction d’une requête en radiation de l’hypothèque légale de la construction. Cette « radiation » d’hypothèque légale est essentiellement un processus permettant d’annuler l’hypothèque légale de la construction qui a été enregistrée sur l’immeuble sans motif juridique au soutien. Une radiation peut être utilisée dans des situations où les exigences appropriées pour la création d’une hypothèque légale n’ont pas été respectées, comme dans le cas où l’hypothèque a été inscrite après l’expiration du délai de 30 jours suivant la fin des travaux.
Comme vous l’avez vu, le processus pour régler les litiges de rénovation et de construction entre les propriétaires et les entrepreneurs généraux peut être complexe et très technique. Pour cette raison et pour vous assurer que vos droits sont protégés, il est fortement recommandé de contacter un avocat dès que survient un différend lié à des travaux de rénovation ou de construction. La raison pour laquelle cela devrait être fait le plus rapidement possible réside dans le fait que certaines questions, comme les hypothèques légales, ne laissent qu’une petite fenêtre de temps pour agir.
Par conséquent, afin de profiter de l’été sans tracas, contactez immédiatement un avocat spécialisé en droit immobilier si un problème survient pour qu’il défende vos intérêts.
Si vous recherchez un cabinet d’avocat qui propose des honoraires raisonnables, un traitement rapide et efficace de vos dossiers et un suivi personnalisé et efficace, n’hésitez pas à communiquer avec Schneider Avocats au (514) 439-1322 ext. 112 ou par courriel à l’adresse : info@schneiderlegal.com
Le processus présenté ci-dessus ne constitue qu’un outil de référence et ne comporte aucune garantie relative à votre dossier. Nous vous recommandons fortement de recourir aux conseils juridiques d’un avocat, membre en règle du Barreau du Québec. Les particularités propres à chaque cas d’espèce doivent faire l’objet d’une analyse exhaustive puisque le processus peut s’avérer complexe et techniquement difficile.
