IMMEUBLES VENDUS SANS GARANTIE LÉGALE ET LES CONSÉQUENCES

En principe et en l’absence de mention spécifique à cet effet, un vendeur ne peut exclure ou limiter sa responsabilité reliée à la garantie de qualité du bien vendu.

Ceci dit, il est possible pour ce dernier d’exclure sa responsabilité s’il porte expressément à la connaissance de l’acheteur les problèmes dont il a lui-même connaissance ou ceux dont il n’aurait pas pu avoir connaissance et qui affectent le droit de propriété de l’acheteur ou la qualité de l’immeuble. Ayant divulgué de bonne foi les informations qu’il avait, on ne saurait alors lui reprocher une faute quelconque.

Cette exception est édictée par l’alinéa 2 de l’article 1733 du Code civil du Québec. Il y est également prévu qu’un vendeur non professionnel peut exclure de la vente la garantie de qualité légale, évitant ainsi d’être tenu responsable.

Cette exclusion est commune en matière successorale : le liquidateur ou les héritiers cherchent généralement à vendre l’immeuble du/de la défunt/e sans garantie légale puisqu’ils n’ont pas habité celui-ci et n’ont pas nécessairement connaissance de son état.

Un immeuble vendu sans garantie légale contient généralement une clause contenant une phrase ressemblant à celle-ci :

L’acte de vente ou l’immeuble est vendu sans garantie légale aux risques et périls de l’acheteur

Un acheteur qui intente des procédures judiciaires contre un vendeur alors que l’immeuble a été vendu sans garantie légale, à ses risques et périls, doit prouver que le vendeur a eu un comportement dolosif et que les fausses représentations du vendeur constituent une faute intentionnelle, une faute grossière ou une négligence grossière suivant l’article 1474 C.c.Q[1].

[1] Théberge c. Durette 2007 QCCA 42

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Le processus présenté ci-dessus ne constitue qu’un outil de référence et ne comporte aucune garantie relative à votre dossier. Nous vous recommandons fortement de recourir aux conseils juridiques d’un avocat, membre en règle du Barreau du Québec. Les particularités propres à chaque cas d’espèce doivent faire l’objet d’une analyse exhaustive puisque le processus peut s’avérer complexe et techniquement difficile.

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