PROCÉDURES JUDICIAIRES CONCERNANT LES VICES CACHÉS

Si vous décidez d’intenter une poursuite, quels sont les moyens mis à votre disposition?

Prescription : trois (3) ans à partir de la connaissance du vice caché :

L’action en justice doit être intentée dans un délai de trois (3) ans depuis la découverte du vice caché.

Plusieurs possibilités s’offrent à une personne qui souhaite intenter un recours judiciaire pour vices cachés. Ceci dit, il faut se rappeler que chaque cas est un cas d’espèce. Le moyen le plus efficace variera donc selon les circonstances et nous vous invitons à nous contacter afin d’analyser votre situation et de vous informer sur les recours qui vous sont disponibles.

Recours possibles :

1. Les dommages:

Que ce soit des dommages compensatoires pour troubles et inconvénients ou des dommages punitifs, ce moyen efficace représente bien le principe de réparation de la perte subie par le vice caché;

2. Réduction du prix de vente:

Cette réduction peut être calculée à partir de la perte causée par le vice caché. Le coût des réparations du vice caché et la perte de jouissance de l’immeuble créent un écart entre le prix payé pour celle-ci et sa valeur réelle. Cette différence peut se refléter dans une réduction du prix de vente.

3. Annulation de la vente et restitution des prestations:

Il est aussi possible de demander la nullité de la vente. Cependant, il est plutôt rare, pour un Tribunal, d’aller dans le sens de ce genre de requête. En effet, le principe de la stabilité contractuelle sur lequel repose le droit québécois complexifie ce genre de recours.

Solutions offertes par les Tribunaux :

Les Tribunaux traitent les demandes en vice caché en basant leur analyse sur l’une des trois méthodes d’évaluation suivantes :

• the depreciated value and cost of the latent defect
• the costs of the repairs of the latent defects or
• the reduced life expectancy of the latent defect in question.

Certains cas où les Tribunaux ont reconnu des vices cachés:[1]:

• L’insuffisance d’empattement de la fondation[2];
• Les problèmes reliés à la fondation tels qu’une détérioration prématurée ou des fissures[3] ne pouvant être constatées que par l’ouverture des murs[4];
• L’absence de pare-vapeur dans un mur ou une isolation inadéquate[5];
• Un drain agricole mal installé ou inefficace[6];
• Des installations septiques ou d’épuration non conformes[7];
• La construction d’un immeuble sous le niveau de la nappe phréatique[8]
• La présence de fourmis charpentières[9] ou de chauves-souris[10];
• Les problèmes de conception de toiture[11];
• L’absence ou insuffisance d’isolation[12];
• La contamination ou pollution de l’immeuble[13];
• La condition du sol, sa capacité portante et la présence de matériaux de remplissage impropres à la construction[14]; etc.

La nature complexe des problèmes de vices cachés affecte les parties à un contrat de vente de manière particulièrement frustrante puisqu’ils sont découverts après coup. C’est pourquoi ceux-ci constituent un champ fertile pour les disputes légales.

C’est pourquoi il est primordial de contacter un avocat lorsque vous êtes aux prises avec un problème de vice caché. Demander l’aide d’un professionnel du droit aidera autant celui qui a vendu un immeuble vicié par un défaut que celui qui se retrouve avec un bâtiment qui ne répond pas à ses attentes.

Un avocat spécialisé dans ce domaine saura s’assurer que vos droits soient respectés et que vos intérêts soient bien représentés.

[1] Geneviève COTNAM, Le caractère caché du vice dans Droit immobilier, vol. 5, Cowansville, Éditions Yvons Blais, 2010, p. 90

[2] Chicoine c. Normandin, AZ-97021273 (C.S.); Singh c. Seiffert 2006 QCCQ 18135

[3] Parizeau c. Harrisson, AZ-01036183 (C.Q.)

[4] Poulin c. Labonté, AZ-50152751 (C.Q.)

[5] Ouellet c. Gouin, Az-50127564 (C.S.); Spence c. Bouchard, 2010 QCCQ 2224

[6] Martel c. Desbiens, Az-50187660 (C.S.)

[7] Thiverge c. Bouchard, 2006 QCCS 5254; Ouelette c. Giroux, AZ-50144401 (C.Q); Lainesse c. Lessard, AZ-50188332(C.Q)

[8] Lulham c. Roy, AZ-50150586 (C.S.); Bélanger c. Turcotte, AZ-99021774 (C.S.)

[9] Paquet c. Forgues, AZ-50187881 (C.S); Coutu c. Savard, 2009 QCCQ 357

[10] Sauvageau c. Roy, 2006 QCCQ 4927

[11] Béland c. Pilote 2003 CanLii 33255(C.S); Chevalier c. Gariépy, Az-87018237 (C.A)

[12] Grenier c. Nadeau, AZ-00021774(C.S.); Léger c. Partenza, AZ-00021233 (C.S.)

[13] Laforest c. Chabot, 2008 QCCS 4340; St-Germain c. Levesque, 2009 QCCS 4455; Oldford c. McDonough-Sinclair, 2006 QCCS 5132

[14] Ruel c. Lavoie, AZ-92011589 (C.A.)

Si vous recherchez un cabinet d’avocat qui propose des honoraires raisonnables, un traitement rapide et efficace de vos dossiers et un suivi personnalisé et efficace, n’hésitez pas à communiquer avec Schneider Avocats au (514) 439-1322 ext. 112 ou par courriel à l’adresse : info@schneiderlegal.com

Le processus présenté ci-dessus ne constitue qu’un outil de référence et ne comporte aucune garantie relative à votre dossier. Nous vous recommandons fortement de recourir aux conseils juridiques d’un avocat, membre en règle du Barreau du Québec. Les particularités propres à chaque cas d’espèce doivent faire l’objet d’une analyse exhaustive puisque le processus peut s’avérer complexe et techniquement difficile.