ATTENTION VENDEURS! ATTENTION ACHETEURS!

 

Voici un cas où un vice apparent s’est transformé en un vice caché ; le cas de Joséphine Mackay c. Stéphane Scalabrini, 2015 QCCS 39 (http://canlii.ca/t/gfxfg).

Dans le cas mentionné ci-dessus, le vendeur, Stéphane Scalabrini, a acheté un immeuble en mars 2009 afin de le réparer et de le revendre. Étant très habile de ses mains et étant considéré comme un homme à tout faire expérimenté, celui-ci a décidé d’entreprendre lui-même toutes les rénovations intérieures et extérieures nécessaires. Il est important de mentionner que l’immeuble avait déjà eu des problèmes d’infiltration d’eau nécessitant des réparations. En installant tout simplement un système de drainage, toutes infiltrations futures auraient pu être prévenues.

Cependant, Scalabrini n’a pas entrepris de telles réparations. Le terrain sur lequel l’immeuble était situé n’était pas de niveau et des pilotis très minces étaient utilisés pour le soutenir. Le vendeur avait décidé d’effectuer des rénovations pour renforcer la fondation de l’immeuble au lieu de simplement la remplacer.

La nouvelle acheteuse, Joséphine Mackay, a été impressionnée par l’immeuble nouvellement et entièrement rénové. Le vendeur, Scalabrini, a rassuré l’acheteuse à propos de l’immeuble et a en même temps caché d’importantes informations dans sa déclaration du vendeur, indiquant qu’il n’y avait jamais eu d’infiltration d’eau et qu’une nouvelle fondation avait été installée.

Satisfaite de l’information ci-dessus et après seulement deux heures et demie de visite, Mme Mackay a acheté la maison en février 2012. Quelques semaines après l’achat, Mme Mackay a été confrontée à une première série d’inondations au niveau du sous-sol.

Le tribunal a jugé que le vendeur devait être tenu responsable de tous les dommages et tous les frais de rénovation que l’acheteur a dû entreprendre afin de jouir de sa nouvelle maison. Pour les raisons suivantes la Cour a conclu que tous les signes visibles d’un défaut apparent sont devenus des vices cachés en raison des actions du vendeur :

1. Le vendeur a falsifié sa déclaration du vendeur en affirmant qu’il n’y avait jamais eu de problème d’infiltration d’eau, qu’il y avait une nouvelle fondation et qu’il n’avait pas de trace de moisissure ou de pourriture.

2. Bien que des signes d’infiltration constituent un vice apparent, le fait que le vendeur ait entièrement rénové tout l’intérieur de l’immeuble en masquant et en camouflant tous les signes, le vice apparent est donc devenu caché.

3. Compte tenu des déclarations du vendeur, l’acheteur a satisfait à son obligation de prudence et de diligence en effectuant une visite de 2.5 heures et n’avait pas à pousser plus loin son exploration car elle n’avait pas à soupçonner la mauvaise foi de son vendeur.

Le tribunal a condamné le vendeur, Scalabrini, à payer à l’acheteur, Mackay, la somme de 45 508,43$ représentant les réparations et les coûts nécessaires ainsi que des dommages pour troubles et inconvénients d’un montant de 15,000.00 $, le tout pour un montant total de 60 508,43$.

Par conséquent, il est à conclure que, face à ce type de vice caché, les tribunaux se prononcent selon la diligence de l’acheteur et selon les informations qui lui ont été données en vue d’évaluer la qualité de l’immeuble. D’autre part, le vendeur est tenu d’agir de bonne foi et doit fournir, avec exactitude, toute l’information qu’il connait et qui pourrait être utile à l’acheteur.

Un vice apparent pourrait donc devenir un vice caché basé sur l’attitude, les agissements et les renseignements fournis à l’acheteur par le vendeur pour le rassurer.

ATTENTION VENDEURS! ATTENTION ACHETEURS!

 

Si vous recherchez un cabinet d’avocat qui propose des honoraires raisonnables, un traitement rapide et efficace de vos dossiers et un suivi personnalisé et efficace, n’hésitez pas à communiquer avec Schneider Avocats au (514) 439-1322 ext. 112 ou par courriel à l’adresse : info@schneiderlegal.com

Le processus présenté ci-dessus ne constitue qu’un outil de référence et ne comporte aucune garantie relative à votre dossier. Nous vous recommandons fortement de recourir aux conseils juridiques d’un avocat, membre en règle du Barreau du Québec. Les particularités propres à chaque cas d’espèce doivent faire l’objet d’une analyse exhaustive puisque le processus peut s’avérer complexe et techniquement difficile.