Comprendre les concepts d’expulsion et de reprise de possession : Une vue d’ensemble

Législation applicable :

Les articles 1957 à 1970 du Code civil du Québec (C.c.Q.) énoncent la législation applicable en matière d’expulsion et de reprise de possession.

De plus, pour les dossiers entendus devant la Régie du logement, il est important de connaître à la fois la Loi sur la Régie du logement, CQLR c R-8.1 et le Règlement intérieur de la Régie du logement, CQLR c R-8.1, r 5.

Quand un propriétaire peut-il expulser un locataire d’un appartement ?

Il est important de noter qu’un locataire a un droit général de maintenir l’occupation de son logement. En vertu de la loi, les baux résidentiels seront renouvelés à la fin de leur durée. Néanmoins, le propriétaire peut expulser son locataire dans des circonstances particulières prévues par la loi.

L’article 1959 du C.c.Q. prévoit trois scénarios dans lesquels un locateur peut expulser un locataire :

(1) Le locateur veut subdiviser le logement, habituellement en unités plus petites ;
(2) Le locateur veut agrandir le logement ; ou
(3) Le locateur veut changer la destination du logement, c’est-à-dire qu’il veut en disposer à une autre fin (c’est-à-dire un propriétaire qui veut convertir un immeuble résidentiel en immeuble commercial).

En dehors de ces trois scénarios, un bailleur peut également « expulser » un locataire et les autres occupants des lieux à la suite de la résiliation du bail en raison du non-respect des obligations légales et/ou du bail et/ou des règlements de l’immeuble par les locataires.

Un exemple classique est le paiement tardif du loyer. Il est possible pour le locateur d’obtenir la résiliation du bail si le locataire a plus de trois (3) semaines de retard dans le paiement du loyer ou si l’habitude du locataire d’effectuer fréquemment des paiements en retard lui cause un préjudice sérieux.

Dans un contexte juridique, la terminologie est essentielle, de sorte que nous désirons clarifier la différence entre la notion d’éviction présentée en vertu de l’article 1959 du C.c.Q. et le résultat de l’éviction suite à la résiliation d’un bail.

L’article 1959.1 stipule que le locateur ne peut reprendre un logement ou en évincer un locataire lorsque ce dernier ou son conjoint, au moment de la reprise ou de l’éviction, est âgé de 70 ans ou plus, occupe le logement depuis au moins 10 ans et a un revenu égal ou inférieur au revenu maximal lui permettant d’être admissible à un logement à loyer modique selon le Règlement sur l’attribution des logements à loyer modique.

Les mêmes critères restrictifs s’appliquent lorsqu’il s’agit de reprise de possession que nous développerons plus loin.
À la suite d’une expulsion, si le locataire découvre qu’il a été expulsé pour une raison illégale ou de mauvaise foi, soit par exemple, pour augmenter le prix du loyer, il peut demander à la Régie du logement des dommages moraux et/ou punitifs contre le propriétaire.

Comment un propriétaire peut-il expulser un locataire d’un appartement ?

Pour expulser un locataire, le locateur doit lui envoyer un avis écrit précisant le motif de l’expulsion et la date de l’expulsion. L’avis doit également reproduire le contenu de l’article 1959.1 du C.c.Q.

Le C.c.Q. prévoit des délais variables pour l’envoi de l’avis qui dépendent de la durée du bail :

– 6 mois avant l’expiration du bail pour un bail à durée déterminée supérieure à 6 mois ;
– 1 mois avant l’expiration du bail pour un bail à durée déterminée de 6 mois ou moins ; ou
– 6 mois avant la date d’expulsion pour un bail à durée indéterminée.

Si le locataire souhaite contester l’expulsion, il doit le faire dans le mois suivant la réception de l’avis d’expulsion.

Une fois que le locataire s’oppose à l’expulsion, il appartient au propriétaire de justifier l’expulsion pour l’une des raisons permises. Si le locataire ne fait pas opposition, il sera réputé avoir consenti à quitter les lieux.

Le bailleur est tenu de verser à un locataire expulsé une indemnité équivalant à 3 mois de loyer à l’expiration du bail et des frais de déménagement raisonnables sur présentation de pièces justificatives. Si le locataire estime que le préjudice qu’il a subi justifie une indemnité plus élevée, il peut également demander à la Régie du logement d’en fixer le montant. Lorsque le tribunal autorise l’expulsion, il peut imposer d’autres conditions qu’il juge justes et raisonnables.

Toutefois, lorsque le tribunal rejette une demande d’éviction et rend sa décision après l’expiration du délai prévu pour éviter le renouvellement du bail ou pour le modifier, le bail est renouvelé.

Si un locataire refuse d’exécuter volontairement le jugement, le propriétaire fera appel à un huissier pour forcer l’expulsion. Un avis d’exécution doit être signifié au locataire au moins cinq (5) jours avant sa signature. L’huissier n’a pas le droit d’expulser une personne en vacances ou du 24 décembre au 2 janvier. Tout bien meuble laissé sur les lieux lors de l’expulsion du locataire est réputé abandonné.

Quelle est la différence entre expulsion et reprise de possession ?

Le processus de reprise de possession est similaire à celui de l’expulsion, quoique différent. Tout comme l’expulsion, la reprise de possession consiste à forcer un locataire à quitter un logement pour des raisons strictement définies.

Contrairement à l’expulsion, la reprise de possession implique un usage privé du logement par le propriétaire, soit comme résidence pour lui-même, ses ascendants ou descendants au premier degré (c’est-à-dire ses parents et/ou ses enfants), tout autre parent ou personne lié par mariage ou union civile dont le propriétaire est le principal soutien, ou un conjoint dont le propriétaire demeure le principal soutien après une séparation du lit et de la pension ou un divorce ou la dissolution d’une union civile (c’est-à-dire un ancien conjoint).

Tel qu’indiqué précédemment, un locateur ne peut reprendre possession du logement si le locataire ou son conjoint le fait :

(1) a 70 ans ou plus ;
(2) a occupé le logement pendant au moins dix ans ; et
(3) A un revenu égal ou inférieur au seuil maximal d’admissibilité aux logements à loyer modique en vertu du Règlement sur l’attribution des logements à loyer modique.

Notez que ces conditions sont cumulatives.

Toutefois, le propriétaire peut reprendre possession du logement dans l’un ou l’autre des scénarios suivants, malgré l’âge du locataire, la durée de son occupation et son revenu si :

(1) Le locateur est âgé de 70 ans ou plus et désire reprendre possession du logement comme résidence pour lui-même ;
(2) Le bénéficiaire de la reprise de possession (par exemple, l’ascendant ou le descendant au premier degré du propriétaire) est âgé de 70 ans ou plus ; ou
(3) Le locateur est propriétaire-occupant âgé de 70 ans ou plus et souhaite qu’un bénéficiaire âgé de moins de 70 ans réside dans le même immeuble que lui.

Le propriétaire d’une part indivise d’un immeuble ne peut reprendre possession d’un logement dans l’immeuble que si le seul autre propriétaire est son conjoint. Il ne peut pas non plus reprendre possession d’un logement, sans le consentement du locataire, s’il possède une autre place disponible pour le même prix de location, dans le même quartier et du même type.

La plupart des exigences procédurales pour la reprise de possession sont similaires à celles d’une expulsion. Le locateur doit faire parvenir un avis écrit reproduisant le contenu de l’article 1959.1 du C.c.Q. dans les délais suivants :

– 6 mois avant l’expiration du bail pour un bail à durée déterminée supérieure à 6 mois ;
– 1 mois avant l’expiration du bail pour un bail à durée déterminée de 6 mois ou moins ; ou
– 6 mois avant la date d’expulsion pour un bail à durée indéterminée.

Sur le plan du contenu, l’avis doit reproduire le contenu de l’article 1959.1 du C.c.Q. et contenir la date de reprise de possession, le nom du bénéficiaire et, le cas échéant, le degré de parenté ou de lien entre le bénéficiaire et le propriétaire.

En ce qui concerne le délai de réponse, le locataire est tenu d’informer le bailleur de son intention de se conformer ou non à l’avis dans le mois suivant sa réception. Si le locataire ne répond pas à l’avis de reprise de possession dans le mois suivant sa réception, il est réputé avoir refusé de quitter le logement et le locateur doit alors s’adresser à la Régie pour obtenir une autorisation judiciaire. Cette demande doit être faite dans le mois suivant le refus du locataire.

L’indemnité applicable diffère en cas de reprise de possession puisque le locateur peut être tenu par la Régie d’accorder une indemnité équivalente aux frais de déménagement et d’imposer certaines conditions qu’il peut juger justes et raisonnables.

Lorsque le locateur n’exerce pas son droit de reprise de possession ou d’éviction à la date fixée, le bail est renouvelé de plein droit si le locataire continue d’occuper le logement avec le consentement du locateur. Dans ce cas, le bailleur peut, dans un délai d’un mois après la date fixée pour la reprise de possession ou l’éviction, demander au tribunal de fixer un nouveau loyer.

Le bail est également renouvelé lorsque la Régie refuse une demande de reprise de possession ou d’éviction et rend sa décision après l’expiration du délai prévu pour éviter le renouvellement du bail ou pour le modifier. Le locateur peut alors, dans un délai d’un mois après la décision finale, demander au tribunal de fixer le loyer.

Enfin, un logement ayant fait l’objet d’une reprise de possession ou d’une éviction ne peut, sans l’autorisation de la Régie, être loué ou utilisé à une fin autre que celle pour laquelle le droit a été exercé. Si la Régie donne l’autorisation de louer le logement, elle fixe le loyer.

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Le processus présenté ci-dessus ne constitue qu’un outil de référence et ne comporte aucune garantie relative à votre dossier. Nous vous recommandons fortement de recourir aux conseils juridiques d’un avocat, membre en règle du Barreau du Québec. Les particularités propres à chaque cas d’espèce doivent faire l’objet d’une analyse exhaustive puisque le processus peut s’avérer complexe et techniquement difficile.