Qu’est-ce que la possession par prescription acquisitive ?

Généralement, tous « les biens, tant corporels qu’incorporels, se divisent en immeubles et en meubles » C.c.Q., art. 899. Un principe essentiel du droit des biens est la prescription des meubles et immeubles ; elle se divise en deux catégories : la prescription acquisitive et la prescription extinctive.

« La prescription extinctive est un moyen d’éteindre un droit par non-usage ou d’opposer une fin de non-recevoir à une action » selon l’article 2921 C.c.Q. En d’autres mots, cela veut simplement dire qu’une personne peut perdre son droit de poursuite judiciaire si elle excède les délais autorisés par la loi.

En ce qui concerne la prescription acquisitive, on réfère à « un moyen d’acquérir le droit de propriété ou l’un de ses démembrements, par l’effet de la possession » selon l’article 2910 C.c.Q. Afin d’être en position de déclarer la possession et produire des effets de loi, la nature de ladite possession doit être paisible (en l’absence de violence), continue (sans interruption), publique (non clandestin) et non équivoque (sans ambiguïté) selon l’article 922 C.c.Q.

Ici, la notion de possession exige les conditions cumulatives de (1) la possession matérielle du bien et (2) de l’intention d’en être le propriétaire.

Communément, lorsqu’un individu affirme sa possession matérielle, son intention de devenir propriétaire est présumé. Quiconque conteste ladite possession en a le fardeau de la preuve et doit prouver l’absence or l’insuffisance des deux conditions cumulatives.

Sous l’aile de la prescription acquisitive, le Code civil du Québec reconnaît deux délais, une de dix ans pour les biens immeubles, et une de trois ans pour les biens meubles. Ordinairement, s’il n’est autrement fixé par la loi, le délai de prescription acquisitive est de 10 ans.

Donc, pour permettre à une personne d’acquérir par prescription acquisitive, par exemple, un immeuble de Montréal, il lui faudra une possession matérielle et l’intention d’en être le propriétaire pendant 10 ans. Après une décennie, la loi permet à cet individu de faire une demande judiciaire pour acquérir le titre de propriétaire en vertu de l’article 2918 C.c.Q.

« Celui qui pendant 10 ans, a possédé un immeuble à titre de propriétaire ne peut en acquérir la propriété qu’à la suite d’une demande en justice. »

Dans l’affaire Frigon c. Rompré, la demanderesse, qui est propriétaire du lot 372, occupe aussi sans titre une partie du lot voisin. Elle demande de reconnaître son droit de propriété exclusif sur cette parcelle de terrain. Elle occupe le terrain litigieux depuis 1943. Elle y a cultivé un jardin, y a installé un garage et, finalement, y a installé une piscine. Elle a toujours occupé le terrain de façon non équivoque, paisible et publique à titre de propriétaire. L’intimée n’y a circulé que pour entretenir son propre immeuble. L’exercice de son droit de passage n’a pas empêché la demanderesse d’en avoir une possession utile. Celle-ci a donc acquis ce terrain par prescription acquisitive.

Récemment, un jugement de la Cour Suprême Ostiguy c. Allie est venu établir que la possession matérielle d’un bien immeuble en vertu du C.c.Q., art. 922 a préséance sur les titres apparaissant au Registre Foncier du Québec.

Ostiguy c. Allie, [2017] 1 R.C.S. 402

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