5 choses à savoir pour un locateur commercial concernant l’abandon des lieux par le locataire

Lors de l’abandon des lieux par un locataire commercial, cinq choses sont importantes à savoir pour le locateur.

1. Réclamer la remise en état des lieux (1890-1891 C.c.Q.) :

• Le locateur est en droit de demander que le locataire remettre les lieux dans le même état qu’il les a reçus ainsi que l’enlèvement des ouvrages, constructions ou plantations faits par le locataire.
• Advenant que le locataire ne remettre pas les lieux dans le même état qu’il les a reçus, le locateur est en droit de réclamer les frais encourus, le cas échéant, pour la remise en état des lieux.
• Le locataire n’est cependant pas responsable des changements résultant de la vétusté, de l’usure normale ou d’une force majeure.

2. Minimiser ses dommages (1479 C.c.Q.):

• Le locateur doit mitiger ses dommages par la mise en location des lieux. Le fardeau de preuve étant sur le locateur, il devra faire la preuve qu’il a pris les moyens nécessaires pour relouer les lieux à un nouveau locataire.
• Les éléments importants pouvant en faire preuve sont notamment la publicité de cette mise en location ; affiches, annonces papiers et/ou électroniques, factures de publicité encourues, embauche d’un courtier immobilier, registre des locataires potentiels ayant visité les lieux, etc.
• Le locateur doit tenter d’avoir le meilleur loyer possible pour la relocation des lieux selon le principe de la bonne foi (6-7-1375 C.c.Q). Ceci aura une incidence sur la demande future de compensations raisonnables et appropriées.

3. Réclamer le remboursement des frais et honoraires extrajudiciaires:

• Dans l’affaire Van Houtte[1], la Cour d’appel du Québec a confirmé que le locateur peut réclamer le remboursement des frais et honoraires extrajudiciaires encourus pour le manquement du locataire à son obligation d’occuper les lieux
• Il faut cependant noter que dans l’affaire Van Houtte, le bail liant le locateur et le locataire prévoyait une clause à l’effet que le locataire paiera au locateur tous les coûts, dépenses et frais juridiques que le locateur devra encourir pour faire respecter l’exécution des dispositions, conditions et obligations du bail.
• Il est donc suggéré de prévoir une clause dans le bail à l’effet que le locataire aura la charge entière et complète des frais, dépenses et honoraires d’avocats raisonnablement encourus ou payés par le locateur dans l’éventualité où ce dernier doit recourir aux services d’avocat et/ou entreprendre des procédures judiciaires contre le locataire par suite d’un défaut de respecter l’une ou l’autre de ses obligations stipulées dans le bail.

4. Réclamer la perte de loyers futurs et autres dommages-intérêts:

• Le locateur est en droit de demander des dommages et intérêts pour le préjudice subi qui est en lien direct et immédiat avec l’abandon des lieux du locataire, soit la perte de loyers futurs.
• En ce qui concerne la perte de loyers futurs, aussi connue sous l’appellation de « dommages liquidés » ou « loyers accélérés », certains baux prévoient qu’advenant un défaut du locataire tel qu’un abandon des lieux, le plein montant des versements du loyer du mois courant et de la totalité des loyers des six (6) ou douze (12) mois suivants deviennent dus et exigibles. Il s’agit ici d’une clause dite pénale.
• Cependant, le tribunal peut user de sa discrétion pour réduire le montant réclamé par le locateur en guise de « dommages liquidés » ou « loyers accélérés » en vertu de la clause pénale, dans la mesure où le tribunal considère cette dernière comme étant abusive ou disproportionnée au préjudice réellement subi par le locateur, ou pour éviter une double indemnité.
• En outre, le locateur est en droit de réclamer les arrérages de loyers, dans la mesure où les loyers ne sont pas prescrits. En effet, en vertu de l’article 2925 du Code civil du Québec, il n’est pas possible de réclamer les loyers venus à échéance depuis plus de trois ans.

Pour plus d’information sur les montants possibles à réclamer, veuillez consulter : https://schneiderlegal.com/fr/locateurs-commerciaux/

5. Résiliation de bail:

• Enfin, le locateur est en droit de demander la résiliation du bail.
• La résiliation du bail sera justifiée en raison du manquement du locataire à ses obligations contractuelles.
• Cette demande est faite conjointement avec la demande en dommages et intérêts.

Pour céduler une consultation avec un avocat, veuillez consulter : https://schneiderlegal.com/fr/rencontrez-un-avocat/

[1] Groupe Van Houtte inc. (A.L. Van Houtte ltée) c. Développements industriels et commerciaux de Montréal inc., 2010 QCCA 1970 (CanLII)

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Le processus présenté ci-dessus ne constitue qu’un outil de référence et ne comporte aucune garantie relative à votre dossier. Nous vous recommandons fortement de recourir aux conseils juridiques d’un avocat, membre en règle du Barreau du Québec. Les particularités propres à chaque cas d’espèce doivent faire l’objet d’une analyse exhaustive puisque le processus peut s’avérer complexe et techniquement difficile.