RECOURS CONTRE L’INSPECTEUR PRÉACHAT

Quel inspecteur peut fournir un rapport d’inspection préachat ?

Plusieurs types de professionnels peuvent agir à titre d’experts offrant des services d’inspection en bâtiments et des rapports détaillés.

Certains, tels que les ingénieurs, les architectes, les experts en structure de bâtiment et les entrepreneurs détenant une licence de la Régie du Bâtiment du Québec, sont régis par des ordres professionnels.

Par ailleurs, plusieurs inspecteurs doivent détenir une licence provenant de l’Association des Inspecteurs en Bâtiments du Québec (AIBQ). D’autres, de leur côté, ne sont pas nécessairement régis par un ordre professionnel et ne détiennent peut-être pas une licence appropriée. Ceux-ci risquent donc de ne pas avoir d’obligations déontologiques à respecter.

L’inspection préachat et le rapport qui en résulte prennent généralement la forme d’un contrat de service qui oblige l’inspecteur à fournir à un client un service d’inspection relié à un immeuble.

Est-ce qu’il est obligatoire de recourir à l’inspection préachat ou à une expertise préalablement à l’achat d’un immeuble ?

Bien qu’une inspection préachat soit fortement recommandée, celle-ci demeure tout à fait optionnelle, selon la discrétion de l’acheteur.

Dans l’éventualité où vous décidiez de ne pas recourir à une inspection préachat de l’immeuble, sachez toutefois que cette omission peut, selon les circonstances, être assimilée à un manque de prudence et de diligence. Vous pourriez courir le risque que l’on vous reproche d’avoir été déraisonnable dans vos démarches.

En tant qu’acheteur, il est d’autant plus prudent de recourir à une telle l’inspection si l’immeuble désiré est situé dans une zone potentiellement problématique, soit en raison de la condition du sol, de l’âge de l’immeuble ou de l’existence de certains problèmes antérieurs à la vente. Ce serait le cas, par exemple, d’un bâtiment âgé de plusieurs décennies et construit sur un terrain où l’on exploitait auparavant une station-service.

En conséquence, l’acheteur ne doit pas fermer les yeux concernant un problème potentiel. Il ne doit pas non plus négliger les indices qui mettent en lumière l’existence d’un vice caché.

Dans l’éventualité où le vendeur d’un immeuble vous dévoile un problème ayant affecté celui-ci par le passé, vous devriez être alerté. En effet, cela devrait vous convaincre de retenir les services d’un professionnel afin de procéder à une inspection préachat pour vous assurer qu’aucun problème ne subsiste. Vous vous assureriez ainsi d’être protégé en prévision d’une mauvaise surprise.

N’oublions pas que chaque cas est un cas d’espèce. Chaque situation est unique et doit être analysée en fonction des faits.

Quelle est la responsabilité de l’inspecteur concernant le rapport d’expertise ?

L’inspecteur a une obligation de moyen quant à l’évaluation qu’il accompli. Cela implique qu’il doive légalement faire son travail au meilleur de sa capacité en fonction de son expertise et de ce à quoi toute partie se serait attendu en retenant ses services. Autrement dit, sans demander l’impossible, l’acheteur peut s’attendre à ce que celui-ci fasse de son mieux.

Ainsi, lorsque le Tribunal analyse le travail d’un inspecteur, celui-ci est comparé à un inspecteur normalement prudent et diligent, placé dans les mêmes circonstances.

Recours judiciaires contre l’inspecteur

Dans le cas d’un vice caché, l’acheteur qui souhaite obtenir gain de cause contre le vendeur ou l’ancien propriétaire de l’immeuble doit démontrer que l’inspection préachat n’a pas révélé le vice en question. Evidemment, aucun reproche ne saurait être fait à l’inspecteur qui a agi diligemment en portant à votre connaissance l’existence du vice en question. Un tel vice ne respecterait pas les conditions nécessaires à la qualification juridique d’un vice caché.

Au contraire, si la preuve démontre que l’inspecteur n’a pas travaillé selon les standards de l’industrie, ou selon les « règles de l’art », c’est plutôt une poursuite contre celui-ci qui devrait être entamée. En effet, le problème serait alors dû à sa faute professionnelle si celui-ci a mal fait son travail ou s’il a été négligent.

Par ailleurs, si l’inspecteur découvre des indices pouvant mener à la découverte d’un vice, il a l’obligation légale et déontologique d’approfondir son inspection. Il doit alors procéder à une analyse plus profonde. S’il ne le fait pas, l’acheteur subira par sa faute les conséquences de l’apparition du défaut[1].

Dans cette optique, l’acheteur pourrait poursuivre l’inspecteur en responsabilité contractuelle pour réclamer la réparation des dommages subis par sa faute professionnelle.

Il convient de mentionner que dans cette situation, une poursuite dirigée à la fois vers le vendeur de l’immeuble et l’inspecteur comporte une conséquence : il serait alors impossible de faire valoir en preuve l’inspection de l’inspecteur. Le recours s’en verrait alors affaibli.

En conséquence, il est du devoir de l’inspecteur de relever les défauts et problèmes potentiels et de les mentionner à son client. Il doit aussi lui suggérer, lorsque nécessaire, de pousser sa réflexion plus loin et de faire appel à un expert travaillant dans le domaine pertinent (par exemple, un expert en fondation, en pyrite, en plomberie, un expert des sols, un électricien, etc.).

Si le vice comporte un certain risque ou est suffisamment grave, le simple fait, pour un acheteur, d’évaluer le problème en se fiant à l’opinion d’un inspecteur et ce, sans recourir à un expert dans le domaine en question, peut être considéré comme insuffisant[2].

Par ailleurs, il est de l’obligation de l’acheteur de lire attentivement le rapport d’inspection que l’inspecteur lui fournit et de suivre les recommandations s’y trouvant.

En effet, l’acheteur qui ne suit pas les recommandations de l’inspecteur allant dans le sens d’une vérification approfondie afin de valider l’existence d’un vice prend des risques inutiles. Le vendeur pourrait notamment lui opposer ce comportement en prétendant que le vice a été porté à sa connaissance, devenant par le fait même apparent. On accuserait alors l’acheteur d’avoir négligemment ignoré le défaut[3].

N’oublions pas que chaque cas est un cas d’espèce. Chaque situation est unique et doit être analysée en fonction des faits. Nous vous invitons par conséquent à nous contacter afin que nous puissions vous offrir une solution adaptée à vos besoins.

[1] Rondeau c. Roy 2006 QCCQ 4223

[2] Cyr c. Conseillers en systèmes d’information et en gestion CGI inc., 2010 QCCQ 114

[3] Picard c. Guy 2007 QCCQ 317

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Le processus présenté ci-dessus ne constitue qu’un outil de référence et ne comporte aucune garantie relative à votre dossier. Nous vous recommandons fortement de recourir aux conseils juridiques d’un avocat, membre en règle du Barreau du Québec. Les particularités propres à chaque cas d’espèce doivent faire l’objet d’une analyse exhaustive puisque le processus peut s’avérer complexe et techniquement difficile.