QU'EST-CE QU'UN VICE CACHÉ?

Dans le domaine de l’immobilier et plus particulièrement dans le cadre de la vente d’un immeuble, le vice caché est devenu un problème auquel les praticiens du droit font face de façon récurrente.

De plus en plus de gens entrent dans le marché de l’immobilier. Que ce soit pour la vente ou pour l’achat d’immeubles, il semble inévitable que certaines problématiques reliées aux bâtiments, notamment les vices cachés, prennent de l’ampleur.

Qu’est-ce qu’un vice caché?

Un vice caché est un défaut ou une imperfection affectant un immeuble qui ne peut être vu à l’œil nu au moment de l’achat.

Pour qu’un problème soit juridiquement qualifié de vice caché, il doit être sérieux et important. De plus, il faut que celui-ci ait échappé à l’examen d’un acheteur prudent et diligent placé dans les mêmes circonstances. Par ailleurs, le vice caché doit exister lors de l’achat. Finalement, pour qu’un vice soit qualifié de vice caché, il faut que le défaut en question altère le bien acheté d’une manière telle qu’un acheteur prudent et diligent placé dans les mêmes circonstances ne l’aurait pas acheté ou l’aurait acheté à un prix différent.

Toutes ces conditions doivent être réunies pour qualifier de vice caché le défaut observé.

Heureusement, le Code civil du Québec prévoit un régime de protection pour l’acheteur : la garantie de qualité. Celle-ci s’applique par défaut à tout bien vendu. Cependant, il est important de mentionner qu’il est possible, pour un vendeur, d’exclure cette garantie d’une vente. Pour en apprendre plus sur la vente d’un immeuble sans la garantie légale, cliquez ici.

Les conditions nécessaires à la qualification juridique d’un vice caché devraient vous amener à vous poser les cinq questions suivantes :

1) Le défaut existait-il au moment de la vente ?

Le vice caché doit exister au moment de la vente. Ainsi, il n’est pas nécessaire que le défaut ait existé antérieurement à celle-ci.

Ce principe est tout à fait logique. En effet, le vendeur ne saurait être tenu responsable d’une défectuosité survenue postérieurement à la vente de l’immeuble.

Cependant, certains défauts peuvent apparaitre après la vente d’un immeuble et ce, même s’ils existaient déjà avant celle-ci. Il est donc tout à fait possible que ce défaut soit qualifié de vice caché. Il est alors important de recourir à une expertise qui permettra de prouver que celui-ci existait lors de la vente.

2) Le défaut est-il caché ?

Le défaut sera caractérisé de vice caché s’il n’est pas apparent aux yeux d’un acheteur prudent et diligent placé dans les mêmes circonstances. À plus forte raison, si l’expert ne découvre pas le vice lors d’une inspection préachat sommaire, le défaut sera qualifié de vice caché.

Ceci permet d’exclure de la notion juridique de « vice caché » tout défaut dont une personne raisonnable aurait pris conscience.

L’acheteur n’a pas la responsabilité d’ouvrir les murs ou de procéder à d’autres travaux semblables afin de découvrir un vice caché. Ceci dit, le caractère caché du vice sera analysé de façon objective. Ainsi, un acheteur qui procède à une inspection sommaire alors qu’il a de bonnes raisons de croire à l’existence d’un problème majeur ne sera pas considéré comme objectivement prudent et diligent. C’est pourquoi nous vous recommandons fortement de faire inspecter le bâtiment que vous souhaitez acheter ou vendre, même si cela peut vous sembler accessoire. Comme on dit, mieux vaut prévenir que guérir.

Il est important de noter que ce critère d’acheteur prudent et diligent s’évalue au cas par cas et selon les circonstances. Le but est de savoir si l’acheteur moyen, placé dans les mêmes circonstances, aurait vu le vice ou aurait détecté un indice pouvant mener à sa découverte sans l’aide d’un expert.

Par exemple, si Monsieur Goldberg achète une maison affectée d’un vice caché, la Cour ne cherchera pas à déterminer si Monsieur Goldberg a vu le vice caché ou connaissait la présence d’un vice caché avant d’acheter l’immeuble. Elle tentera plutôt de savoir si celui-ci aurait voir le vice ou s’il aurait dû pousser sa réflexion plus loin, en tenant compte des circonstances. On procédera à l’analyse de ce que Monsieur Goldberg aurait fait s’il était raisonnable.

3) Le vice rend-il l’immeuble impropre à l’usage pour lequel il est destiné ?

Un autre critère permettant de déterminer si un défaut doit être qualifié de vice caché est de savoir si le défaut rend l’immeuble impropre à l’usage pour lequel il est destiné.

Le défaut doit être assez grave et sérieux pour que l’acheteur, s’il avait eu connaissance de celui-ci lors de la vente, n’aurait pas acheté l’immeuble ou l’aurait acheté à un prix moindre.

Lors d’une poursuite judiciaire, il faut noter c’est sur les épaules de l’acheteur que repose le fardeau de faire la preuve de ce qui précède.

4) L’acheteur a-t-il dénoncé le vice à l’acheteur ?

L’acheteur a l’obligation de dénoncer le vice au vendeur dans un délai raisonnable à compter de la connaissance du vice, évalué en général à six (6) mois. Cette dénonciation devrait prendre la forme d’une lettre de mise en demeure.

Celle-ci a pour effet de mettre le vendeur en défaut de respecter la garantie de qualité à laquelle il est tenu conformément à la loi.

Le but de cette lettre est double : elle permet de dénoncer le défaut à l’acheteur et de donner à celui-ci l’opportunité de remplir ses obligations.

Pour ce faire, l’acheteur devra avoir accès à l’immeuble en question. Il pourra alors observer le problème allégué puis choisir entre procéder aux réparations ou nier sa responsabilité quant au vice allégué par l’acheteur.

Finalement, il importe de spécifier qu’acheter un immeuble tout en ayant connaissance du défaut de qualité en question ne permet pas de se prévaloir de la garantie de qualité prévue au Code civil du Québec. En effet, un vice connu de l’acheteur n’est pas considéré comme un vice caché, mais plutôt comme un vice apparent.

5) Le défaut est-il important et sérieux ?

Un défaut nécessitant de menues réparations ou qui est considéré comme insignifiant d’un point de vue économique ne peut être qualifié de vice caché. Il va sans dire que le vice doit causer une perte de jouissance du bien. Ainsi, le défaut doit impliquer certaines réparations, causer des inconvénients, etc… Bref, en considérant la situation dans son ensemble, le vice caché doit nuire de façon minimale à l’utilisation de l’immeuble.

Le sérieux et l’importance du vice caché s’apprécient par rapport à l’impact que ceux-ci ont sur la qualité de l’immeuble. Cet impact doit être tel que l’acheteur n’aurait pas acheté l’immeuble ou ne l’aurait pas payé un si haut prix.

Toutes les conditions énoncées ci-haut sont cumulatives et doivent être remplies afin qu’un défaut ou un vice entachant l’immeuble puisse être qualifié de vice caché.

Si vous recherchez un cabinet d’avocat qui propose des honoraires raisonnables, un traitement rapide et efficace de vos dossiers et un suivi personnalisé et efficace, n’hésitez pas à communiquer avec Schneider Avocats au (514) 439-1322 ext. 112 ou par courriel à l’adresse : info@schneideravocat.com

Le processus présenté ci-dessus ne constitue qu’un outil de référence et ne comporte aucune garantie relative à votre dossier. Nous vous recommandons fortement de recourir aux conseils juridiques d’un avocat, membre en règle du Barreau du Québec. Les particularités propres à chaque cas d’espèce doivent faire l’objet d’une analyse exhaustive puisque le processus peut s’avérer complexe et techniquement difficile.