LA DÉCLARATION DE COPROPRIÉTÉ

La déclaration de copropriété (ci-après la «Déclaration») est le document contractuel décrivant la relation entre les copropriétaires et/ou le promoteur. Ce document lie les parties entre elles, et les signataires doivent respecter leurs obligations et les droits des autres copropriétaires à risque de sanctions judiciaires en cas de violation.

Lors de la publication de la Déclaration, la collectivité des copropriétaires constitue une personne morale prenant le nom de «Syndicat».[1] Le but principal du Syndicat est la conservation de l’immeuble, l’entretien et l’administration des parties communes, la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble ou à la copropriété, ainsi que toutes les opérations d’intérêt commun.[2]

Les droits et obligations du Syndicat sont énoncés dans la Déclaration.

La Déclaration établit également le conseil d’administration du Syndicat qui gérera les tâches administratives de l’immeuble.[3]

La Déclaration est composée de trois parties.[4]

1. L’acte constitutif de copropriété, définissant la destination de l’immeuble, des parties privatives  et des parties communes. Il détermine également :[5]

A) La valeur relative de chaque fraction, et la méthode suivie pour l’établir;

B) La contribution aux charges communes;

C) Le nombre de voix attachés à chaque fraction;

D) Les pouvoirs et devoirs respectifs du conseil d’administration du Syndicat et de l’assemblée des copropriétaires; et

E) Toute autre convention relative à l’immeuble ou à ses parties privatives ou communes.

 

  1. Le règlement de l’immeuble, contenant les règles relatives à:[6]

A) La jouissance paisible;

B) L’usage et l’entretien des parties privatives et communes;

C) Le fonctionnement et à l’administration de la copropriété; et

D) La procédure de cotisation et de recouvrement des contributions aux charges communes.

 

  1. L’état descriptif des fractions, lequel contient :[7]

A) La désignation cadastrale des parties privatives et des parties communes de l’immeuble;

B) L’attribution des portions privées et communes; et

C) La description des droits réels grevant l’immeuble ou existant en sa faveur, sauf les hypothèques et les suretés additionnelles qui s’y greffent.

 

La Déclaration divise donc la propriété de l’immeuble en fractions distinctes, tout en décrivant les droits et les obligations des copropriétaires concernant les règles de jouissance, d’utilisation et de maintenance de l’immeuble, ainsi que les règles relatives à la bonne administration de la copropriété.[8]

Le caractère contractuel de la Déclaration comporte toutes les règles de la formation et de l’interprétation des contrats.[9] Le droit des contrats vise à protéger les attentes raisonnables des parties. Tout copropriétaire éventuel doit donc être informé de tous les termes inhabituels énoncés dans la Déclaration.[10]

Toute modification future de la Déclaration nécessitera une forme de consentement par les copropriétaires assujettis, souvent exprimé à travers le droit de vote, qu’ils soient explicites ou tacites.[11]

La possibilité de négocier les termes du contrat déterminera si la Déclaration peut être catégorisée comme un contrat d’adhésion.[12] Le Code Civil du Québec offre plus de protection aux parties qui n’ont pas eu la chance de négocier les termes de leur contrat envers des clauses pouvant être interprétés comme étant abusives, ambiguës ou externes. Il faut noter que toutes les clauses contenues dans la Déclaration sont présumées valides sauf si elles sont explicitement rejetées par les tribunaux.[13]

Il est donc recommandé que tous les copropriétaires éventuels révisent leur Déclaration avec leur avocat afin d’éviter toute surprise indésirable.

[1] C.C.Q. Art. 1039.

[2] Ibid.

[3] C.C.Q. Art. 335.

[4] Christine Gagnon, La Copropriété Divise (Montréal: Edition Yvon Blais, 2015) à 111.

[5] C.C.Q. Art. 1053.

[6] C.C.Q. Art. 1054.

[7] C.C.Q. Art. 1055.

[8] C.C.Q. Art. 1063.

[9] Christine Gagnon, La Copropriété Divise (Montréal: Edition Yvon Blais, 2015) à p.71.

[10] C.C.Q. Art. 1435.

[11] Lemelin c. Labrousse, 2007 QCCS 5128 à para 29.

[12] C.C.Q. Art. 1379.

[13] Syndicat des copropriétaires du Château Renaissance c. Industries d’Orcini Ltd, 2009 QCCA.

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Le processus présenté ci-dessus ne constitue qu’un outil de référence et ne comporte aucune garantie relative à votre dossier. Nous vous recommandons fortement de recourir aux conseils juridiques d’un avocat, membre en règle du Barreau du Québec. Les particularités propres à chaque cas d’espèce doivent faire l’objet d’une analyse exhaustive puisque le processus peut s’avérer complexe et techniquement difficile.

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