COMMENT RÉAGIR LORSQU’UN VICE CACHÉ EST DÉCOUVERT ?

Lettre de dénonciation : à l’intérieur d’un délai de 6 mois depuis la découverte

La raison principale pour laquelle vous devriez contacter un avocat sans tarder ressort du fait qu’un acheteur doit avertir le vendeur de la présence d’un vice caché et ce, à l’intérieur d’un délai de 6 mois depuis la découverte du défaut. Si l’acheteur n’avertit pas le vendeur en temps opportun, celui-ci risque d’être débouté de son recours.

Ceci dit, certaines situations exceptionnelles donnent droit à l’acheteur de procéder lui-même aux réparations nécessaires. Si les réparations sont urgentes, elles peuvent être faites immédiatement et ce, avant même que la lettre de dénonciation ne soit envoyée au vendeur. C’est cependant l’acheteur qui devra prouver l’urgence de la situation.

Même si la dénonciation peut être verbale, il est fortement recommandé qu’elle soit faite par écrit. Celle-ci peut prendre la forme d’un courriel électronique, d’un fax, d’un courrier recommandé ou d’une lettre envoyée par huissier. Il est important d’avoir une preuve de la réception de cette lettre afin de démontrer que la dénonciation a bel et bien été reçue par le vendeur.

La dénonciation en matière de vices cachés[1]

 

 

PRINCIPE

 

 

LA DÉNONCIATION EST NÉCESSAIRE [4][5]:

 

La dénonciation constitue une condition de mise en oeuvre de la garantie de qualité.

 

Selon 1739 CcQ, le défaut de préavis est généralement considéré comme fatal au recours de l’acheteur, même dans le cas où le vendeur connaissait ou était présumé connaître le vice.

 

Le vendeur a le droit de recevoir une dénonciation écrite du problème, même s’il connaît ou est présumé connaître ce dernier.

 

L’acheteur doit donner ce préavis avant même de procéder aux réparations.

 

 

EXCEPTIONS

 

 

LA DÉNONCIATION N’EST PAS NÉCESSAIRE [2][3]:

 

1. Urgence

 

2. Négation responsabilité du vendeur au fait du vice

 

3. Renonciation expresse ou implicite à la dénonciation

 

 

L’absence de dénonciation empêche le vendeur de constater l’existence du vice et de le réparer.[3][4]

 

 

 

 

 

L’absence de dénonciation empêche le vendeur d’effectuer les travaux lui-même à meilleur compte.[3][4]

 

 

 

 

 

Il y aura rejet du recours UNIQUEMENT lorsque l’omission de préavis a privé le vendeur de la possibilité de vérifier l’existence et la gravité du vice et de le réparer.[3][4]

 

 

Il y aura diminution des dommages-intérêts OU ajustement à la baisse de la réduction de prix.[3][4]

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Droits et obligations concernant les réparations effectuées :

Il est important qu’aucune réparation dans le but de corriger le problème ne soit effectuée avant d’avoir suivi les étapes expliquées ci-haut.

Ainsi, si un acheteur prive le vendeur d’un délai raisonnable lui permettant de visiter les lieux et d’analyser le problème allégué afin d’offrir une solution, ces agissements pourraient être compris comme une renonciation au droit de réclamer des dommages causés par un vice caché.

Par ailleurs, il faut toujours se rappeler que la bonne foi, bien que présumée, peut toujours être remise en question s’il est prouvé que l’une des parties manque de transparence ou omet, par exemple, de suivre les étapes énoncées ci-haut.

L’obligation de l’acheteur de permettre au vendeur d’accéder à l’immeuble:

L’acheteur doit donner l’opportunité au vendeur d’accéder à l’immeuble pour qu’il puisse y faire des observations, personnellement ou par l’entremise d’un expert de son choix. L’acheteur doit également lui donner un délai convenable lui permettant de faire cette visite. Évidemment, il convient de prendre en considération les circonstances, l’étendue et la nature du ou des vices ainsi que la solution offerte par le vendeur.

[1] Isabelle VIENS, La prudence et la diligence de l’acheteur en matière de vices cachés : un concept à définitions multiples dans Droit immobilier – Deuxième colloque, vol. 15, Cowansville, Éditions Yvons Blais, 2012, p. 43

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Le processus présenté ci-dessus ne constitue qu’un outil de référence et ne comporte aucune garantie relative à votre dossier. Nous vous recommandons fortement de recourir aux conseils juridiques d’un avocat, membre en règle du Barreau du Québec. Les particularités propres à chaque cas d’espèce doivent faire l’objet d’une analyse exhaustive puisque le processus peut s’avérer complexe et techniquement difficile.

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