ACTION EN PASSATION DE TITRE

En droit québécois, on appelle « passation de titre » le transfert qui s’opère typiquement lors d’un contrat de vente : en échange de l’argent demandé, le vendeur transfère, à l’acheteur, le droit de propriété qu’il a sur le bien, rendant ainsi cet acheteur propriétaire de celui-ci.

S’il est rare qu’une quelconque difficulté survienne lors de l’achat d’un repas au restaurant, il est beaucoup plus fréquent de voir apparaître des disputes entourant la vente d’une maison ou d’un immeuble.

L’action en passation de titre consiste donc en un recours accessible à quiconque est victime d’un vendeur ou d’un acheteur qui, suite à une promesse d’achat ou de vente à laquelle celui-ci s’est engagé, refuse de conclure la transaction. Dès lors que les conditions d’une promesse en bonne et due forme sont remplies, les promettant s’engagent contractuellement à conclure ce sur quoi ils se sont entendus, soit signer l’acte de vente afin de finaliser le transfert du droit de propriété.

La commission du courtier immobilier peut aussi être affectée si le transfert du titre n’a pas lieu comme prévu.

Sachant maintenant qu’une promesse d’achat et/ou de vente créée en soit des obligations contractuelles, la rupture de celle-ci, sans raison valable, équivaut à un refus d’exécuter ce à quoi l’on s’est engagé.

Il convient alors de contraindre la personne en défaut d’exécuter sa promesse de faire ce à quoi elle s’est obligée.

Dès qu’un promettant-vendeur ou un promettant-acheteur manifeste son intention de ne pas respecter sa promesse, le bénéficiaire de la promesse peut entamer son recours.

EXEMPLE :

Légende :

A = Promettant-acheteur

B = Promettant-vendeur

C = Tierce partie

Situation : Le 1^e juillet 2016, A, à la recherche d’une nouvelle demeure depuis peu, visite l’immeuble résidentiel de B, dont la maison est à vendre.

Émerveillé par ce qui lui semble être la maison de ses rêves, A saute sur cette occasion en or et en avise B. Dans la même journée, ceux-ci remplissent le formulaire de promesse d’achat que le courtier immobilier de B lui a fourni et y apposent leur signature respective. Ils conviennent alors de se rendre le 15 juillet 2015 chez un notaire recommandé, afin de signer, aux bureaux de celui-ci, le document de vente officiel, c’est-à-dire l’acte de vente.

Satisfait d’avoir trouvé sa nouvelle demeure, A entreprend alors de vendre sa propre maison le plus rapidement possible. Il réussit même à signer un acte de vente le 10 juillet 2016!

Cependant, le lendemain, soit le 11 juillet 2016, B appelle A et lui annonce qu’il a reçu une meilleure offre de la part de C. Il souhaite continuer à négocier le prix avec A, puisque la maison est encore à son nom, selon les papiers.

Comble du malheur, B affirme à A qu’il n’a pas l’intention de se présenter chez le notaire à la date convenue, soit le 15 juillet 2016, pour signer l’acte de vente final.

A a-t-il un recours contre B?

Conclusion : OUI! Même si B n’a pas encore signé l’acte de vente final, celui-ci s’est engagé envers A à le faire.

FORMALITÉS REQUISES :

Plusieurs formalités sont nécessaires afin de parvenir avec succès à faire passer un titre de propriété du promettant au bénéficiaire de la promesse.

En effet, sont requis :

1. la preuve de l’existence d’une promesse valide ;
2. une mise en demeure ;
3. un acte de vente conforme à la promesse signé par le demandeur ;
4. des offres réelles et la consignation du prix de vente ;

Voyons rapidement ce en quoi consiste chacune d’elles :

1) Une promesse valide :

Même si cette condition peut sembler évidente, il convient de rappeler qu’il est toujours plus prudent de garder avec soit une preuve de la promesse d’achat.

Si vous faites affaire avec un agent immobilier, celui-ci doit utiliser le formulaire obligatoire qui lui est fourni par l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ).

Afin de vous prémunir contre un bris de promesse éventuel, nous vous recommandons de faire photocopier les documents signés, de telle sorte qu’il sera plus facile de prouver l’existence de la promesse.

2) Une mise en demeure :

Malgré une certaine souplesse promue par les tribunaux en lien avec la nécessité d’une mise en demeure, nous adoptons une approche préventive et recommandons l’envoi d’une lettre de mise en demeure et ce, même si le promettant en défaut a clairement exprimé son intention de ne pas signer l’acte de vente.

Une lettre de mise en demeure permet ainsi de sommer la personne en défaut de respecter ses obligations, fortifiant par le fait même le recours du demandeur.

3) Un acte de vente conforme à la promesse :

Afin de procéder à une demande en passation de titre, il convient aussi de faire appel à un notaire afin que celui-ci prépare un projet d’acte de vente respectant en tout point la promesse d’achat.

Le demandeur doit ensuite s’assurer de signer l’acte en question, afin de prouver aux tribunaux qu’il y a bel et bien défaut de la part du promettant et que celui-ci a refusé d’y apposer sa signature.

4) Offres réelles et consignation :

D’autre part, l’acheteur qui est préjudicié par le bris d’une promesse de vente devra démontrer sa capacité à payer le prix convenu pour l’immeuble. Il est impératif de pouvoir produire soit un chèque certifié, soit une lettre de crédit ou une preuve de financement hypothécaire.

CAS JURISPRUDENTIELS :

a) Certains cas où la demande en passation de titre a été accueillie:

• Lorsque le bénéficiaire d’une option d’achat prévue dans un bail souhaite s’en prévaloir, même longtemps après l’expiration du bail si aucun délai n’y est prévu[1];

• Lorsque l’une des conditions procédurales reliées aux obligations réciproques de la vente, par exemple la consignation du montant nécessaire à l’achat, sont faites pendant le procès[2];

• Lorsque le projet d’acte de vente contient une déficience qui peut être corrigée[3];

 

b) Certains cas où la demande en passation de titre a été rejetée:

• Lorsque le bénéficiaire d’une promesse de vente se désintéresse de celle-ci pendant une période de temps assez longue pour qu’il soit possible d’y voir un désintérêt[4];

• Lorsque l’envoi d’une mise en demeure n’a pas été fait préalablement au dépôt du recours en passation de titre[5];

• Lorsque la signification d’un projet d’acte de vente en bonne et due forme n’a pas été faite avec la demande introductive d’instance[6]

• Lorsque le projet d’acte de vente ne représente pas l’entente initiale entre les parties[7];

ACTIONS CONSERVATOIRES

Un avocat peut aussi vous aider à exercer certaines actions dites « conservatoires » qui peuvent vous aider à préserver votre droit au respect de la promesse en question. Il en est ainsi de la préinscription, sur le Registre Foncier ou le Registre des droits personnels et réels mobiliers, d’une action visant à protéger un tel droit comme l’action en passation de titre.

Le processus judiciaire d’une action en passation de titre nécessite plusieurs étapes complexes et difficiles à comprendre.

Si vous recherchez un cabinet d’avocats qui propose des honoraires raisonnables, un traitement rapide et efficace de vos dossiers et un suivi personnalisé, n’hésitez pas à communiquer avec Schneider Avocats Inc. au 514-439-1322 poste 112 ou par courriel à l’adresse : info@schneiderlegal.com

Par conséquent, nous vous recommandons fortement de recourir aux conseils juridiques d’un avocat, membre en règle du Barreau du Québec. Les particularités propres à chaque cas d’espèce doivent faire l’objet d’une analyse exhaustive.

[1] Moisan c. Veliotis (C.A., 1987-02-03), SOQUIJ AZ-87011094

[2] Houlachi c. Bray (C.A., 1997-10-31), SOQUIJ AZ-97011868 et Fortier c. Forest, 2007 QCCS 35

[3] Lafantaisie c. Deslauriers, 2008 QCCA 2252

[4] Agropur, coopérative agro-alimentaire c. Anjou (Ville d’), (C.S., 2001-01-25), SOQUIJ AZ-01021215

[5] Ventura c. Courbot (C.S., 2009-07-20), 2009 QCCS 3800, SOQUIJ AZ-50572445

[6] Malouin c. Blondin, 2011 QCCS 2341

[7] Transport HGH inc. c. Nutrinor, coopérative agroalimentaire du Saguenay—Lac-St-Jean, 2011 QCCA 429 (CanLII)